Un turista può subaffittare una villa affittata a Bali?

No, non se sei entrato con un visto turistico. Subaffittare una villa che affitti tramite Airbnb, Booking.com o un gruppo Facebook è un'attività d'impresa, e uno straniero le cui attività vanno oltre lo scopo del proprio permesso di soggiorno può essere espulso (Articolo 75 della Legge n. 6 del 2011 sull'Immigrazione) o incarcerato fino a 5 anni e multato di Rp500 milioni (Articolo 122(a)). Sul piano contrattuale, l'Articolo 1559 del Codice Civile indonesiano vieta al conduttore di subaffittare senza il permesso del proprietario (verificato il 29 ottobre 2026).

Perché è sotto osservazione

In una seduta plenaria del parlamento provinciale di Bali il 14 agosto 2025, il governatore Wayan Koster ha dichiarato che i dati del Ministero del Turismo mostravano migliaia di ville e case di proprietà straniera affittate direttamente ai turisti dai Paesi d'origine dei proprietari, sottraendo gettito fiscale a hotel e ristoranti locali. Ha istituito cinque task force congiunte, una delle quali dedicata alle ville e alle case affittate ai turisti stranieri (Kompas.com, 16 agosto 2025). Il 12 settembre 2026, Koster ha guidato la demolizione di una villa nella foresta del villaggio di Pejarakan, Gerokgak, Buleleng, sospettata di essere finanziata da uno straniero a nome di un residente locale (ANTARA Bali, 13 settembre 2026).

Non abbiamo trovato alcun caso segnalato di un turista espulso specificamente per aver subaffittato una villa affittata. Le azioni di contrasto nelle notizie riguardano proprietari e gestori. La base giuridica è però la stessa: guadagnare reddito d'impresa in Indonesia con un visto turistico è un abuso del proprio permesso di soggiorno.

Domande frequenti

E se il proprietario è d'accordo? Il consenso del proprietario risolve solo il contratto civile. L'alloggio a pagamento necessita comunque di una licenza commerciale (un NIB tramite il sistema OSS, ora disciplinato dal Regolamento Governativo n. 28 del 2025 sulla licenza basata sul rischio) e deve riscuotere la tassa sui servizi alberghieri (PBJT, di solito il 10%). La strada sicura è che il proprietario o un gestore autorizzato lo pubblichi a proprio nome, senza che alcuna quota del reddito vada a te.

E dividere l'affitto con gli amici? Condividere il costo con amici che soggiornano con te, senza annuncio e senza nuovi ospiti paganti, non equivale a gestire un'attività di alloggio. Assicurati che il gestore segnali ogni ospite straniero, come richiede la norma sulla segnalazione.

Affitto per un anno e torno a casa per due mesi. Posso affittarla mentre è vuota? Si tratta comunque di subaffitto. Chiedi al proprietario di affittarla e negozia una riduzione sul tuo contratto di locazione, invece di gestire tu stesso gli ospiti.

Rischi pratici oltre al diritto penale

• Il contratto di locazione può essere risolto e la caparra trattenuta se il proprietario scopre il tuo annuncio.
• In molti villaggi il capo di quartiere, il banjar e i pecalang tengono traccia degli occupanti delle ville; gli ospiti che cambiano ogni pochi giorni vengono notati in fretta.
• Se un tuo ospite si infortuna o danneggia la villa, nessuna licenza o assicurazione ti protegge.

Letture correlate: la norma sulla segnalazione degli ospiti stranieri nelle ville, se gli stranieri possono acquistare terreno o una villa, i limiti al lavoro da remoto con un visto turistico, e le regole di Bali per i visitatori.

FAQ breve

Il visto per nomadi digitali (E33G) lo consente? No. L'E33G è per lavoratori da remoto il cui reddito proviene da un datore di lavoro fuori dall'Indonesia, non da un'attività all'interno del Paese.

Quindi come gestiscono gli stranieri un'attività di ville legalmente? Tramite una società a proprietà straniera (PT PMA) con licenza per l'alloggio e il KITAS da investitore o per lavoro. Il Regolamento BKPM n. 4 del 2021 fissa l'investimento PMA al di sopra di Rp10 miliardi per linea di business per ubicazione, esclusi terreni ed edifici; verifica la cifra attuale su OSS prima di decidere.