방문 비자로 입국했다면 안 됩니다. 빌려 쓰는 빌라를 에어비앤비, Booking.com, 페이스북 그룹으로 다시 임대하는 것은 영업 활동이며, 체류 허가 목적을 벗어난 활동을 한 외국인은 추방(2011년 법률 제6호 출입국법 제75조)되거나 최대 징역 5년과 벌금 5억 루피아(제122조 a호)에 처해질 수 있습니다. 계약 면에서도 인도네시아 민법 제1559조는 임차인이 소유자 허락 없이 전대하는 것을 금지합니다(2026년 10월 29일 확인).
왜 지금 감시가 강화됐나
2025년 8월 14일 발리 주의회 본회의에서 와얀 코스터 주지사는 관광부 자료를 인용해, 외국인 소유 빌라와 주택 수천 채가 소유자 본국 관광객에게 직접 임대돼 지방 호텔·식당세가 새고 있다고 말했습니다. 그는 5개 합동팀을 만들었고, 그중 하나가 외국인 관광객에게 임대되는 빌라·주택 전담입니다(Kompas.com, 2025년 8월 16일). 2026년 9월 12일에는 불렐렝 그로깍의 쁘자라깐 마을 숲 지역에 있던, 외국인이 현지인 명의로 자금을 댄 것으로 의심되는 빌라 철거를 직접 지휘했습니다(ANTARA Bali, 2026년 9월 13일).
빌린 빌라를 전대했다는 이유만으로 관광객이 추방된 보도는 찾지 못했습니다. 보도된 단속 대상은 소유자와 운영자입니다. 하지만 법적 근거는 같습니다. 관광비자로 인도네시아 안에서 영업 수입을 올리면 체류 허가 남용입니다.
자주 묻는 질문
집주인이 허락하면요? 집주인의 허락은 민사 계약 문제만 해결합니다. 유료 숙박은 여전히 사업 허가(OSS 시스템의 NIB, 현재 2025년 정부령 제28호 위험 기반 사업허가가 근거)가 필요하고 숙박 서비스세(PBJT, 보통 10%)를 걷어야 합니다. 안전한 방법은 집주인이나 허가받은 관리업체가 자기 명의로 등록하고, 당신은 수익을 받지 않는 것입니다.
같이 온 친구들과 월세를 나누는 건요? 함께 묵는 친구와 비용을 나누는 것은 광고나 새로 돈을 내는 손님이 없다면 숙박업 운영과 다릅니다. 관리인이 외국인 투숙객을 모두 신고하는지는 확인하세요.
1년 계약하고 두 달 귀국하는데, 비는 동안 빌려줘도 되나요? 그것도 전대입니다. 집주인이 직접 임대하게 하고 내 임대료 할인을 협상하는 편이 낫습니다.
형사처벌 말고도 있는 현실적 위험
- 집주인이 광고를 발견하면 계약 해지와 보증금 몰수로 이어질 수 있습니다.
- 많은 마을에서 이장, 반자르, 쁘짤랑(마을 자경단)이 빌라 거주자를 파악하고 있어 며칠마다 바뀌는 손님은 금방 눈에 띕니다.
- 손님이 다치거나 빌라를 망가뜨려도 당신을 보호할 허가나 보험이 없습니다.
관련 글: 빌라 외국인 투숙객 신고 의무, 외국인이 땅이나 빌라를 살 수 있는지, 관광비자로 원격근무할 때의 한계, 그리고 발리 여행자 규정.
짧은 FAQ
디지털 노마드 비자(E33G)로는 가능한가요? 아닙니다. E33G는 인도네시아 밖 고용주에게서 소득을 얻는 원격근무자용이며, 국내 사업 소득은 해당하지 않습니다.
그럼 외국인은 어떻게 합법적으로 빌라 사업을 하나요? 외국인투자법인(PT PMA)으로 숙박업 허가를 받고 그에 맞는 투자자 또는 취업 KITAS를 갖춰야 합니다. BKPM 규정 2021년 제4호는 PMA 투자액을 사업 분야·소재지별로 토지·건물 제외 100억 루피아 초과로 정합니다. 결정 전에 OSS에서 최신 기준을 확인하세요.
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