외국인이 발리에서 땅이나 빌라를 살 수 있을까?

소유권으로는 살 수 없습니다. 인도네시아 토지기본법(1960년 법률 제5호) 제21조는 토지 소유권(hak milik)을 인도네시아 국민만 가질 수 있다고 규정합니다. 유효한 출입국 서류를 가진 외국인은 사용권(hak pakai)으로 주택 1채 또는 아파트 1채를, 정부가 정한 최저 가격 이상일 때만 소유할 수 있습니다. 발리의 하한선은 단독주택 50억 루피아(약 4억 원대), 아파트 20억 루피아입니다. 아래 내용은 2026년 10월 법령 원문과 공식 보도로 확인했습니다.

법적 근거

1960년 법률 제5호(토지기본법). 제21조: 소유권은 인도네시아 국민만. 제26조 제2항: 소유권을 직접 또는 간접적으로 외국인에게 이전하려는 매매, 증여, 기타 행위는 법률상 무효이며, 토지는 국가에 귀속되고 이미 낸 돈은 돌려받을 수 없습니다.
2021년 정부령 제18호(PP 18/2021)(관리권, 토지권, 구분소유, 토지등기에 관한 정부령). 출입국 서류를 가진 외국인은 사용권 토지 위의 단독주택, 토지증서관(PPAT) 앞에서 맺은 계약에 따라 타인 소유지 위에 설정된 사용권, 그리고 구분소유 아파트를 가질 수 있습니다.
2021년 토지공간계획부 장관령 제18호: 1인 또는 1가구당 1필지, 면적 최대 2,000㎡, 주거용만 가능하고 사업용은 불가.
2022년 장관결정 제1241/SK-HK.02/IX호: 주별 최저 가격. 발리는 단독주택 50억 루피아, 아파트 20억 루피아.

사용권은 얼마나 유지되나?

국유지 위 사용권은 최장 30년, 최장 20년 연장, 이후 최장 30년 갱신이 가능해 합계 최장 80년입니다. 인도네시아인 소유지 위에 지은 집이라면 기간은 토지 소유자와의 계약을 따릅니다. 사용권은 상속되지만 외국인 상속인도 출입국 요건을 갖춰야 합니다. 소유자나 상속인이 요건을 잃으면 권리를 포기하거나 요건을 갖춘 사람에게 넘겨야 합니다. 기한과 절차는 사기 전에 공증인/PPAT에게 확인하세요.

노미니(명의신탁)는 무엇이고 왜 위험한가?

노미니는 땅을 인도네시아인 명의로 사고, 돈과 실질적 통제권은 외국인이 갖는 방식입니다. 보통 명의대여 계약, 위임장, 대출 계약으로 묶습니다. 발리에서는 여전히 흔히 권유되며, 콤파스(2026년 4월)도 외국인이 땅을 사는 흔한 우회 수단이라고 보도했습니다. 문제는 앞의 제26조 제2항입니다. 소유권을 간접적으로 외국인에게 넘기려는 계약은 무효입니다. 실제로는 이렇습니다.

증서상 법적 소유자는 그 인도네시아인입니다. 그 사람이 사망, 이혼, 채무, 변심하면 땅을 되찾을 근거가 거의 없습니다.
법원이 명의대여 계약을 무효로 판단할 수 있고, 낸 돈은 돌려받을 수 없습니다.
발리 주정부는 이제 노미니를 직접 겨냥합니다. 보도에 따르면 2026년 2월 24일 서명된 생산 농지 전용 통제에 관한 발리 주 조례 2026년 제4호는 노미니를 중개하거나 돕는 사람에게도 제재를 가할 수 있게 했습니다.

2025~2026년 불법 빌라 단속

2026년 9월 12일, 와얀 코스터 발리 주지사는 불렐렝 군 그로깍 면 프자라칸 마을 사회임업 구역 안의 빌라 철거를 직접 지휘했습니다(안타라 통신). 이 빌라는 승인된 사회임업 관리계획에 없었고, 건축승인(PBG)과 지하수 이용 허가도 없었으며, 소유자는 세 차례 서면 경고를 무시했습니다. 주지사는 외국인 투자자가 현지인 명의를 빌린 정황이 있다고 밝혔습니다. 주정부는 허가 없이 세금도 내지 않고 온라인 플랫폼으로 임대하는 빌라와 홈스테이도 단속하겠다고 했습니다. 구매자 입장에서는 논, 숲, 해안 후퇴선 안의 '싼' 빌라는 얼마를 냈든 철거될 수 있다는 뜻입니다.

장기 임차(리스홀드)는?

발리 빌라 상당수는 땅과 건물을 20~30년 빌리는 리스홀드로 외국인에게 팔립니다. 임대차 계약으로는 합법이지만, 갖게 되는 것은 임차권이지 토지 권리가 아닙니다. 자주 놓치는 점:

토지청(BPN)에서 증서 원본을 확인하고 명의가 임대인과 같은지 확인하세요.
공간계획 용도지역을 확인하세요. 녹지와 보호 논에는 빌라를 지을 수 없습니다.
건물에 PBG가 있는지 확인하세요. 손님에게 빌려주려면 OSS를 통한 숙박업 허가와 지방세 등록이 필요합니다.
관광비자로는 빌라 임대 사업을 할 수 없습니다. 관광비자로 할 수 있는 일과 없는 일을 참고하세요.
공증인/PPAT는 매도 측 중개인이 소개하는 사람이 아니라 직접 고르세요.

다른 합법적 방법

숙박 사업을 하려는 외국인은 외국인투자법인(PT PMA)을 세울 수 있습니다. PT PMA는 사업용으로 건축권(HGB)을 가질 수 있지만, 투자부/BKPM이 정한 최소 자본금과 업종 요건이 있고 이는 바뀝니다. 최신 조건은 OSS에서 확인하세요. 인도네시아인과 결혼해 혼전 또는 혼인 중 재산분리 계약을 맺은 외국인은 상황이 다르니 공증인과 상담하세요.

짧은 FAQ

관광비자로 집을 살 수 있나? 2021년 장관령 제18호는 출입국 서류로 비자, 여권, 체류허가를 들고 있습니다. 실무에서는 공증인과 은행이 KITAS/KITAP를 요구하는 경우가 많으니 미리 물어보세요.
발리에서 30억 루피아 집을 살 수 있나? 단독주택은 하한이 50억이라 불가, 아파트는 하한이 20억이라 가능합니다.
빈 땅을 사서 지을 수 있나? 외국인 사용권은 주거용이며, 지은 뒤에도 가격, 면적, 허가 요건을 충족해야 합니다.
토지 상태는 누가 확인해 주나? 해당 군·시 토지청(BPN)에서 증서를 조회하면 됩니다.

많은 구매자를 구한 습관 하나: 계약금을 내기 전에 증서 사본과 PBG 번호를 받아 BPN과 군 인허가 부서에서 직접 확인하세요. 여행자에게 적용되는 다른 규칙은 발리 관광객 규칙 정리에 있습니다.