外国人はバリで土地やヴィラを買えるのか

所有権では買えません。インドネシア土地基本法（1960年法律第5号）第21条は、土地の所有権（hak milik）を持てるのはインドネシア国民だけと定めています。有効な入国管理書類を持つ外国人に認められるのは、使用権（hak pakai）による住宅1軒かマンション1戸で、政府が定めた最低価格以上のものに限られます。バリ州の下限は戸建て住宅が50億ルピア（約4,500万円）、マンションが20億ルピアです。以下の内容は2026年10月に法令本文と公式報道で確認しました。

法的根拠

1960年法律第5号（土地基本法）。第21条：所有権はインドネシア国民のみ。第26条第2項：所有権を直接または間接に外国人へ移すことを目的とした売買・贈与その他の行為は法律上当然に無効となり、土地は国に帰属し、支払った代金は返還請求できません。
2021年政令第18号（PP 18/2021）（管理権、土地権、区分所有、土地登記に関する政令）。入国管理書類を持つ外国人は、使用権の土地に建つ戸建て住宅、または土地証書作成官（PPAT）の前で結んだ合意に基づき他人の所有地に設定された使用権、さらに区分所有マンションを持つことができます。
2021年土地空間計画大臣規則第18号：1人または1世帯につき1区画、面積は2,000㎡まで、居住用に限り事業用は不可。
2022年土地空間計画大臣決定第1241/SK-HK.02/IX号：州ごとの最低価格。バリ州は戸建て50億ルピア、マンション20億ルピア。

使用権の期間は？

国有地上の使用権は最長30年、さらに最長20年延長でき、その後最長30年更新できます。合計で最長80年です。インドネシア人の所有地に建つ場合は、地主との合意で期間が決まります。使用権は相続できますが、外国籍の相続人も入国管理上の要件を満たす必要があります。所有者や相続人が要件を満たさなくなった場合は、権利を放棄するか要件を満たす人に移転しなければなりません。期限と手続きは購入前に公証人・PPATに確認してください。

名義借り（ノミニー）とは？なぜ危険なのか

ノミニーとは、土地をインドネシア人の名義で買い、資金と実質的な支配は外国人が持つ方式です。名義借り契約、委任状、借入契約などで縛るのが一般的です。バリでは今も広く勧誘されており、コンパス紙（2026年4月）も外国人が土地を買う典型的な抜け道として報じています。問題は前述の第26条第2項で、所有権を間接的に外国人へ移す目的の契約は無効です。実際には次のようになります。

権利証上の正式な所有者はそのインドネシア人です。本人の死亡、離婚、借金、心変わりがあれば、取り戻す根拠はほとんどありません。
裁判所が名義借り契約を無効と判断でき、支払った代金は取り戻せません。
バリ州政府は今やノミニーを狙い撃ちにしています。報道によれば、2026年2月24日に署名された生産的農地の転用規制に関するバリ州条例2026年第4号は、ノミニーを仲介・手助けした者にも制裁を科せるとしています。

2025〜2026年の違法ヴィラ取り締まり

2026年9月12日、ワヤン・コスター州知事はブレレン県グロカッ郡プジャラカン村の社会林業区域にあるヴィラの取り壊しを自ら指揮しました（アンタラ通信）。このヴィラは承認された社会林業管理計画に含まれず、建築承認（PBG）も地下水利用許可もなく、所有者は3度の書面警告を無視していました。知事は、外国人投資家が地元住民の名義を使っていた形跡があると述べています。州はまた、無許可・未納税のままオンラインで貸し出されているヴィラや民宿も取り締まると表明しています。買い手にとっては、田んぼや森林、海岸の後退線内にある「安い」ヴィラは、いくら払っていても取り壊される可能性があるということです。

長期リース（リースホールド）は？

バリのヴィラの多くは、土地と建物を20〜30年借りるリースホールドとして外国人に販売されています。賃貸借契約としては合法ですが、手にするのは賃借権であって土地の権利ではありません。見落とされがちな点：

土地事務所（BPN）で権利証の原本を確認し、名義が貸主と一致しているか確かめる。
空間計画のゾーニングを確認する。緑地や保護された水田にはヴィラを建てられません。
建物にPBGがあるか確認する。宿泊客に貸すならOSSでの宿泊業許可と地方税の登録が必要です。
観光ビザでヴィラ賃貸業を営むことはできません。観光ビザでできること・できないことを参照してください。
公証人・PPATは売り手側の仲介業者が紹介する人ではなく、自分で選ぶ。

ほかの合法的な方法

宿泊業を営みたい外国人は外資系企業（PT PMA）を設立できます。PT PMAは事業用に建築権（HGB）を持てますが、投資省/BKPMが定める最低資本金と事業分野の条件があり、内容は改定されます。最新条件はOSSで確認してください。インドネシア人と結婚し、婚前または婚姻中に財産分離契約を結んでいる外国人は扱いが異なるので、公証人に相談を。

よくある質問

観光ビザで家を買える？2021年大臣規則第18号は入国管理書類としてビザ、パスポート、滞在許可を挙げています。実務では公証人や銀行がKITAS/KITAPを求めることが多いので、早めに確認を。
バリで30億ルピアの家は買える？戸建ては下限50億ルピアなので不可。マンションは下限20億ルピアなので可能です。
更地を買って建てられる？外国人の使用権は居住目的のもので、建てた後も価格・面積・許可の条件を満たす必要があります。
土地の状態は誰が確認できる？県・市の土地事務所（BPN）で権利証を照会できます。

多くの買い手を救ってきた習慣があります。手付金を払う前に権利証のコピーとPBG番号をもらい、BPNと県の許可担当部署で自分で確認することです。旅行者に関わるそのほかの規則はバリの旅行者向けルールまとめにあります。