Bolehkah Orang Asing Membeli Tanah atau Vila di Bali?

Tidak dengan hak milik. Pasal 21 Undang-Undang Pokok Agraria (UU 5/1960) menyatakan hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik atas tanah. Orang asing yang memegang dokumen keimigrasian sah hanya boleh memiliki satu rumah tinggal dengan hak pakai atau satu unit apartemen, dengan harga minimum yang ditetapkan pemerintah. Di Bali batasnya Rp5 miliar untuk rumah tapak dan Rp2 miliar untuk satuan rumah susun. Aturan di bawah dicek Oktober 2026 dari teks peraturan dan pemberitaan resmi.

Dasar hukumnya

• UU 5/1960 (UUPA). Pasal 21: hak milik hanya untuk WNI. Pasal 26 ayat 2: jual beli, hibah, atau perbuatan lain yang dimaksudkan memindahkan hak milik kepada orang asing, langsung maupun tidak langsung, batal karena hukum. Tanahnya jatuh kepada negara dan uang yang sudah dibayar tidak dapat dituntut kembali.
• PP 18/2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Orang asing yang punya dokumen keimigrasian boleh memiliki rumah tapak di atas tanah hak pakai, atau hak pakai di atas tanah hak milik orang lain berdasarkan perjanjian yang dibuat di depan PPAT, serta satuan rumah susun.
• Permen ATR/BPN 18/2021: satu bidang tanah per orang atau keluarga, luas paling besar 2.000 m², dan hanya untuk tempat tinggal, bukan usaha.
• Kepmen ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022: harga minimum per provinsi. Bali Rp5 miliar untuk rumah tapak dan Rp2 miliar untuk satuan rumah susun.

Berapa lama hak pakai berlaku?

Hak pakai di atas tanah negara diberikan paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, lalu diperbarui paling lama 30 tahun. Totalnya paling lama 80 tahun. Bila rumah berdiri di atas hak milik orang Indonesia, jangka waktunya mengikuti perjanjian dengan pemilik tanah. Hak pakai bisa diwariskan, tetapi ahli waris yang berstatus orang asing juga harus memenuhi syarat keimigrasian. Bila pemilik atau ahli warisnya tidak lagi memenuhi syarat, haknya wajib dilepaskan atau dialihkan kepada pihak yang memenuhi syarat. Tanyakan tenggat dan prosedurnya kepada notaris/PPAT sebelum membeli.

Apa itu nominee, dan kenapa berbahaya?

Nominee berarti tanah dibeli atas nama orang Indonesia, sementara uang dan kendali ada di tangan orang asing, biasanya diikat dengan perjanjian pinjam nama, surat kuasa, atau perjanjian utang. Praktik ini masih banyak ditawarkan di Bali, dan Kompas (April 2026) menyebutnya sebagai siasat umum WNA membeli tanah. Masalahnya ada di Pasal 26 ayat 2 UUPA tadi: perjanjian yang tujuannya memindahkan hak milik kepada orang asing secara tidak langsung batal karena hukum. Akibat praktisnya:

• Di sertifikat, pemilik sah adalah orang Indonesia itu. Bila ia meninggal, bercerai, berutang, atau berubah sikap, Anda tidak punya dasar kuat untuk menuntut tanahnya.
• Pengadilan bisa menyatakan perjanjian pinjam nama batal, dan uang yang sudah dibayar tidak dapat dituntut kembali.
• Pemerintah Provinsi Bali kini menargetkan nominee secara khusus. Perda Bali Nomor 4 Tahun 2026 tentang pengendalian alih fungsi lahan produktif, yang ditandatangani 24 Februari 2026, menurut pemberitaan juga membuka sanksi bagi perantara dan fasilitator nominee.

Penertiban vila ilegal 2025-2026

Pada 12 September 2026, Gubernur Bali Wayan Koster memimpin langsung pembongkaran sebuah vila di kawasan Perhutanan Sosial Hutan Desa Pejarakan, Gerokgak, Buleleng (ANTARA). Vila itu tidak tercantum dalam rencana pengelolaan perhutanan sosial, tidak punya persetujuan bangunan gedung (PBG) dan izin air tanah, dan pemiliknya sudah tiga kali diperingatkan secara tertulis. Gubernur menyebut ada indikasi investor asing yang memakai nama warga lokal. Pemprov juga menyatakan akan menertibkan vila dan homestay yang disewakan lewat platform digital tanpa izin dan tanpa membayar pajak. Bagi pembeli, artinya vila "murah" di sawah, hutan, atau sempadan pantai bisa saja dibongkar, berapa pun yang sudah dibayar.

Bagaimana dengan sewa jangka panjang (leasehold)?

Banyak vila di Bali dijual kepada orang asing sebagai leasehold, yaitu sewa tanah dan bangunan untuk 20-30 tahun. Ini sah sebagai perjanjian sewa, tetapi yang Anda pegang adalah hak sewa, bukan hak atas tanah. Beberapa hal yang sering terlewat:

• Cek sertifikat asli di kantor pertanahan (BPN) dan pastikan nama di sertifikat sama dengan pihak yang menyewakan.
• Cek zonasi tata ruang. Tanah di zona hijau atau lahan sawah dilindungi tidak boleh dibangun vila.
• Pastikan bangunan punya PBG. Bila vila akan disewakan ke tamu, perlu izin usaha akomodasi lewat OSS dan kewajiban pajak daerah.
• Menyewakan vila sebagai bisnis tidak boleh dilakukan dengan visa turis. Lihat batas kegiatan dengan visa turis.
• Pakai notaris/PPAT pilihan Anda sendiri, bukan yang disodorkan agen penjual.

Jalur lain yang legal

Orang asing yang ingin menjalankan usaha akomodasi bisa mendirikan perusahaan penanaman modal asing (PT PMA). PT PMA dapat memegang hak guna bangunan (HGB) untuk kegiatan usahanya, dengan syarat modal minimum dan bidang usaha yang ditetapkan Kementerian Investasi/BKPM dan bisa berubah. Cek ketentuan terbarunya di OSS. WNA yang menikah dengan WNI dan membuat perjanjian pisah harta sebelum atau selama perkawinan juga punya posisi berbeda; konsultasikan dengan notaris.

FAQ singkat

• Boleh beli rumah dengan visa turis? Permen ATR/BPN 18/2021 menyebut dokumen keimigrasian berupa visa, paspor, atau izin tinggal. Dalam praktik notaris dan bank sering meminta izin tinggal (KITAS/KITAP), jadi tanyakan di awal.
• Bisa beli rumah Rp3 miliar di Bali? Untuk rumah tapak, tidak, karena batasnya Rp5 miliar. Untuk apartemen, bisa, karena batasnya Rp2 miliar.
• Bisa beli tanah kosong lalu membangun? Hak pakai untuk orang asing ditujukan bagi rumah tinggal, dan bangunannya tetap harus memenuhi batas harga, luas, dan perizinan.
• Siapa yang bisa memastikan status tanah? Kantor Pertanahan (BPN) kabupaten/kota setempat, lewat pengecekan sertifikat.

Satu kebiasaan yang menyelamatkan banyak pembeli: minta salinan sertifikat dan nomor PBG sebelum membayar uang muka, lalu cek sendiri ke BPN dan dinas perizinan kabupaten. Aturan lain yang berlaku bagi pengunjung ada di ringkasan aturan untuk turis di Bali.