不能以永久产权持有。印尼《土地基本法》（1960年第5号法律）第21条规定，只有印尼公民才能拥有土地的永久产权（hak milik）。持有合法移民证件的外国人，只能以使用权（hak pakai）拥有一套住宅，或拥有一套公寓，且价格不得低于政府规定的下限。巴厘岛的下限是：独栋住宅50亿印尼盾（约合30万美元），公寓20亿印尼盾。以下规定于2026年10月根据法规原文和官方报道核实。
法律依据
- 1960年第5号法律（土地基本法）。第21条：永久产权仅限印尼公民。第26条第2款：任何直接或间接将永久产权转移给外国人的买卖、赠与或其他行为依法无效，土地归国家所有，已付款项不得追回。
- 2021年第18号政府条例（PP 18/2021），关于管理权、土地权、分层产权单位和土地登记。持有移民证件的外国人可以拥有建在使用权土地上的独栋住宅，或依据在土地契约官（PPAT）面前签订的协议、在他人永久产权土地上设立的使用权，也可以拥有分层产权公寓。
- 2021年第18号土地部条例：每人或每个家庭限一块地，面积不超过2,000平方米，只能用于居住，不得经营。
- 2022年第1241/SK-HK.02/IX号土地部长决定：按省规定最低价格。巴厘岛：独栋住宅50亿印尼盾，公寓单位20亿印尼盾。
使用权能维持多久？
国有土地上的使用权最长30年，可延长最多20年，之后可续期最多30年，合计最长80年。如果房子建在印尼人的永久产权土地上，期限以与地主签订的协议为准。使用权可以继承，但外国籍继承人同样必须符合移民身份要求。如果所有人或继承人不再符合条件，必须放弃该权利或转让给符合条件的人。购买前请向公证人/PPAT确认期限和程序。
什么是代持（nominee），为什么危险？
代持是指土地登记在印尼人名下，而出钱和控制权都在外国人手里，通常用借名协议、授权书或借款协议捆绑。这种做法在巴厘岛仍很常见，《罗盘报》（2026年4月）称其为外国人买地的常见手段。问题在于上面提到的第26条第2款：以间接方式把永久产权转给外国人的协议依法无效。实际后果：
- 在产权证上，合法所有人是那位印尼人。如果对方去世、离婚、负债或反悔，您几乎没有可靠的依据追回土地。
- 法院可以宣布借名协议无效，已付款项无法追回。
- 巴厘省政府现在专门打击代持。据报道，2026年2月24日签署的巴厘省2026年第4号地方条例（关于控制生产性土地转用）也规定可对代持的中间人和协助者进行处罚。
2025-2026年违建别墅整治
2026年9月12日，巴厘省长瓦扬·科斯特亲自带队拆除了布勒楞县格罗卡克区佩加拉坎村社会林业区内的一栋别墅（安塔拉通讯社）。该别墅不在获批的社会林业管理计划内，没有建筑许可（PBG）和地下水许可，业主已收到三次书面警告仍置之不理。省长表示有迹象显示外国投资者借用当地人名义。省政府还表示将整治未经许可、未缴税、通过网络平台出租的别墅和民宿。对买家来说，建在稻田、林地或海岸退让带里的“便宜”别墅，无论付了多少钱，都可能被拆。
长期租赁（leasehold）呢？
巴厘岛很多别墅以leasehold形式卖给外国人，即租用土地和房屋20到30年。这作为租赁合同是合法的，但您拥有的是租赁权，而不是土地权。常被忽略的几点：
- 到土地局（BPN）核对产权证原件，确认证上的名字与出租方一致。
- 核对空间规划分区。绿地和受保护稻田不能建别墅。
- 确认房屋有建筑许可（PBG）。如果要出租给客人，需要通过OSS系统办理住宿经营许可并登记地方税。
- 持旅游签证不能经营别墅出租。参见旅游签证允许和不允许的活动。
- 请自己选择公证人/PPAT，不要用卖方中介推荐的。
其他合法途径
想经营住宿业务的外国人可以设立外资公司（PT PMA）。PT PMA可以为经营目的持有建筑权（HGB），但须符合投资部/BKPM规定的最低资本和经营范围，这些规定会调整，请在OSS查询最新要求。与印尼人结婚并签有婚前或婚后财产分离协议的外国人情况不同，请咨询公证人。
常见问题
- 持旅游签证能买房吗？2021年第18号土地部条例列出的移民证件包括签证、护照或居留许可。实际上公证人和银行常要求KITAS/KITAP，请提前询问。
- 能在巴厘岛买30亿印尼盾的房子吗？独栋住宅不行，下限是50亿。公寓可以，下限是20亿。
- 能买空地再自建吗？外国人的使用权是为居住目的设立的，建成后仍须符合价格、面积和许可要求。
- 谁能确认土地状况？当地县/市土地局（BPN），通过核查产权证。
一个帮很多买家避坑的习惯：付定金之前先拿到产权证复印件和PBG编号，然后亲自去BPN和县许可部门核实。其他适用于游客的规定，请看巴厘岛游客规定汇总。
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