外國人可以在峇里島買土地或別墅嗎？

不能以永久產權（freehold）持有。《基本土地法》（1960 年第 5 號法律）第 21 條規定，只有印尼公民可以持有 hak milik，即土地的完全所有權。持有有效移民文件的外國人可以擁有一棟使用權（hak pakai）住宅或一間公寓單位，但須高於政府規定的最低價格。在峇里島，透天住宅的門檻為 Rp5 billion（約 US$300,000），公寓則為 Rp2 billion。以下規則已於 2026 年 10 月對照法規與官方報導查核。

法律依據

1960 年第 5 號法律（《基本土地法》）。第 21 條：永久產權僅限印尼公民。第 26 條第 2 項：任何直接或間接將永久產權移轉給外國人的買賣、贈與或其他行為，依法無效。土地歸屬國家，已支付的款項無法取回。
2021 年第 18 號政府條例（PP 18/2021），關於管理權、土地權、分層單位與土地登記。持有移民文件的外國人可以擁有使用權土地上的透天住宅，或依土地契約官員（PPAT）面前作成的地契，取得設定於他人永久產權之上的使用權，以及分層所有權公寓。
ATR/BPN 2021 年第 18 號部長條例：每人或每家庭一塊土地，面積不得超過 2,000 m²，僅供住宅使用，不得作商業用途。
ATR/BPN 第 1241/SK-HK.02/IX/2022 號部長令：各省最低價格。峇里島：透天住宅 Rp5 billion，公寓單位 Rp2 billion。

使用權可以維持多久？

設定於國有土地上的使用權，初次核給最長 30 年，可延長最多 20 年，之後可再續期最多 30 年。合計最長 80 年。若房屋坐落於印尼人的永久產權土地上，期限依與地主之間的協議而定。該權利可以繼承，但外國繼承人也必須符合移民要件。若所有人或繼承人不再符合資格，該權利必須釋出或移轉給符合資格的人。購買前請向您的公證人／PPAT 詢問期限與程序。

什麼是借名（nominee），為什麼危險？

在借名安排中，土地以印尼人的名義購買，而出資與控制權仍歸外國人，通常搭配借名協議、授權書或借款契約。這類交易在峇里島仍廣為提供，Kompas（2026 年 4 月）將其描述為常見的變通做法。問題在於上述第 26 條第 2 項：意圖間接將永久產權移轉給外國人的協議，依法無效。實務上：

在權狀上，法律上的所有人是印尼籍借名人。若該人死亡、離婚、陷入債務或改變心意，您幾乎站不住腳。
法院可宣告借名協議無效，您已支付的款項無法取回。
峇里省政府現在特別針對借名行為。據新聞報導，2026 年 2 月 24 日簽署的峇里島第 4 號省級條例（關於管制生產性土地轉用），也允許對借名交易的中介與協助者祭出制裁。

2025-2026 年非法別墅取締行動

2026 年 9 月 12 日，峇里島省長 Wayan Koster 親自帶隊拆除位於 Buleleng 縣 Gerokgak 的 Pejarakan 村社會林業區內的一棟別墅（ANTARA）。該別墅不在核准的林業管理計畫內，沒有建築許可（PBG）或地下水許可，且其所有人已無視三次書面警告。省長表示，有跡象顯示外國投資人利用本地人名義。省政府也表明將對未經許可或未繳稅、透過數位平台出租的別墅與民宿採取行動。對買方而言，位於稻田、森林或海灘退縮區內的「便宜」別墅，無論已付多少錢，都可能被拆除。

那租賃權（leasehold）呢？

許多峇里島別墅以 leasehold 形式賣給外國人，即土地與建物 20 至 30 年的租賃。那是有效的租賃契約，但您持有的是租賃權，不是土地權。人們常忽略的重點：

到土地局（BPN）查核原始權狀，並確認其上的姓名與出租人一致。
查核空間分區。綠區土地與受保護稻田不得建築。
確認建物有 PBG。出租給房客需要透過 OSS 系統取得住宿業執照，並辦理地方稅籍登記。
您不能持觀光簽證經營別墅出租業務。請見觀光簽證允許與不允許的事項。
使用您自己挑選的公證人／PPAT，而不是賣方仲介提供的。

其他合法途徑

想經營住宿業的外國人可以設立外資公司（PT PMA）。PT PMA 可為其業務持有建築權（HGB），但須符合投資部／BKPM 規定的最低資本與業務項目規則，而這些規則會變動。請在 OSS 查核現行要件。與印尼人結婚並有婚前或婚後財產分離協議的外國人，情況不同；請詢問公證人。

快速 FAQ

我可以持觀光簽證買房嗎？ATR/BPN 2021 年第 18 號條例將移民文件列為簽證、護照或居留許可。實務上公證人與銀行常要求 KITAS/KITAP，所以請及早詢問。
我可以在峇里島買 Rp3 billion 的房子嗎？透天住宅不行，因為門檻是 Rp5 billion。公寓可以，因為門檻是 Rp2 billion。
我可以買空地自己蓋嗎？外國人的使用權是用於住宅，且成果仍須符合價格、面積與許可規定。
誰能確認一塊土地的狀態？當地的縣／市土地局（BPN），透過查核權狀確認。

一個能省下許多買家麻煩的習慣：在支付任何訂金前，先取得權狀副本與 PBG 號碼，然後親自到 BPN 與縣政府許可機關查核這兩項。其他適用於訪客的規則，請見我們的峇里島觀光客規則摘要。