Может ли иностранец купить землю или виллу на Бали?

Не в полную собственность. Статья 21 Закона об основах аграрного права (Закон 5/1960) гласит: право собственности на землю (hak milik) может иметь только гражданин Индонезии. Иностранец с действующими иммиграционными документами может владеть одним домом на праве пользования (hak pakai) или одной квартирой не дешевле установленного государством минимума. На Бали это 5 млрд рупий (около 300 тыс. долларов) за дом и 2 млрд рупий за квартиру. Правила ниже проверены в октябре 2026 года по текстам нормативных актов и официальным сообщениям.

Правовая основа

• Закон 5/1960 (об основах аграрного права). Статья 21: собственность только для граждан Индонезии. Статья 26(2): продажа, дарение или иная сделка, направленная на прямую или косвенную передачу собственности иностранцу, ничтожна в силу закона. Земля переходит государству, а уплаченные деньги не возвращаются.
• Постановление правительства (PP) 18/2021 о праве управления, правах на землю, единицах кондоминиума и регистрации земли. Иностранец с иммиграционными документами может владеть домом на земле с правом пользования, правом пользования на чужой собственности по акту у нотариуса по земельным сделкам (PPAT), а также квартирой.
• Приказ министра ATR/BPN 18/2021: один участок на человека или семью, не более 2000 м², только для проживания, не для бизнеса.
• Решение министра ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022: минимальные цены по провинциям. Бали: 5 млрд рупий за дом и 2 млрд рупий за квартиру.

Сколько действует право пользования?

Право пользования государственной землёй дают максимум на 30 лет, его можно продлить ещё максимум на 20 лет, а затем обновить максимум на 30 лет. Итого не более 80 лет. Если дом стоит на земле, принадлежащей индонезийцу, срок определяется договором с собственником. Право наследуется, но наследник-иностранец тоже должен соответствовать иммиграционным требованиям. Если владелец или наследник перестаёт им соответствовать, право нужно отказать или передать тому, кто соответствует. Сроки и порядок уточните у нотариуса/PPAT до покупки.

Что такое номинальная схема и чем она опасна?

При номинальной схеме (nominee) земля оформлена на индонезийца, а деньги и контроль остаются у иностранца. Обычно это закрепляют договором «займа имени», доверенностью или договором займа. На Бали такие сделки по-прежнему предлагают повсюду, и Kompas (апрель 2026) назвал их обычной лазейкой. Проблема в той же статье 26(2): договор, направленный на косвенную передачу собственности иностранцу, ничтожен. На практике:

• По сертификату законный владелец — индонезиец. Если он умрёт, разведётся, наберёт долгов или передумает, опереться вам почти не на что.
• Суд может признать договор займа имени недействительным, а уплаченные деньги не вернуть.
• Власти провинции Бали теперь целенаправленно борются с номиналами. Региональный закон Бали № 4 от 2026 года о контроле перевода продуктивных земель, подписанный 24 февраля 2026 года, по сообщениям СМИ, предусматривает санкции и для посредников, помогающих оформить такие схемы.

Снос незаконных вилл в 2025-2026 годах

12 сентября 2026 года губернатор Бали Ваян Костер лично руководил сносом виллы на территории общинного леса деревни Педжаракан в районе Героккак, округ Булеленг (ANTARA). Вилла не входила в утверждённый план управления лесом, не имела разрешения на строительство (PBG) и разрешения на забор грунтовых вод, а владелец проигнорировал три письменных предупреждения. Губернатор заявил о признаках участия иностранных инвесторов, использовавших имена местных жителей. Провинция также обещала заняться виллами и гестхаусами, которые сдают через онлайн-платформы без лицензий и уплаты налогов. Для покупателя это значит, что «дешёвая» вилла на рисовом поле, в лесу или в прибрежной охранной зоне может быть снесена, сколько бы за неё ни заплатили.

А долгосрочная аренда (leasehold)?

Многие виллы на Бали продают иностранцам как leasehold, то есть аренду земли и дома на 20-30 лет. Это законный договор аренды, но у вас будет право аренды, а не право на землю. Что часто упускают:

• Проверьте оригинал сертификата в земельном управлении (BPN) и убедитесь, что имя в нём совпадает с арендодателем.
• Проверьте зонирование. На землях «зелёной зоны» и охраняемых рисовых полях строить виллы нельзя.
• Убедитесь, что у здания есть PBG. Для сдачи гостям нужна лицензия на гостиничный бизнес через систему OSS и регистрация по местным налогам.
• Вести бизнес по сдаче виллы на туристической визе нельзя. См. что разрешает и чего не разрешает туристическая виза.
• Нотариуса/PPAT выбирайте сами, а не по рекомендации агента продавца.

Другие законные варианты

Иностранец, который хочет заниматься гостиничным бизнесом, может открыть компанию с иностранным капиталом (PT PMA). PT PMA может владеть правом застройки (HGB) для своей деятельности при соблюдении требований к минимальному капиталу и видам деятельности, которые устанавливает Министерство инвестиций/BKPM и которые меняются. Актуальные условия смотрите в OSS. У иностранца в браке с гражданином Индонезии, заключившего брачный договор о раздельном имуществе, положение другое; уточните у нотариуса.

Коротко о частых вопросах

• Можно ли купить дом по туристической визе? Приказ ATR/BPN 18/2021 называет иммиграционными документами визу, паспорт или разрешение на пребывание. На практике нотариусы и банки часто просят KITAS/KITAP, так что спросите заранее.
• Можно ли купить на Бали дом за 3 млрд рупий? Дом нельзя, минимум 5 млрд. Квартиру можно, минимум 2 млрд.
• Можно ли купить пустой участок и построить дом? Право пользования для иностранцев предназначено для жилья, и результат всё равно должен соответствовать требованиям по цене, площади и разрешениям.
• Кто подтвердит статус участка? Местное земельное управление (BPN) округа или города, проверив сертификат.

Привычка, которая спасла многих покупателей: до внесения задатка получите копию сертификата и номер PBG и сами проверьте их в BPN и в отделе разрешений округа. Другие правила для гостей острова собраны в нашем обзоре правил для туристов на Бали.