Estrangeiros podem comprar terra ou villa em Bali?

Não como propriedade plena. O Artigo 21 da Lei Agrária Básica (Lei 5/1960) diz que apenas cidadãos indonésios podem deter hak milik, a propriedade plena da terra. Um estrangeiro com documentos de imigração válidos pode ter uma casa sob hak pakai (direito de uso) ou uma unidade de apartamento, acima de um preço mínimo definido pelo governo. Em Bali esse piso é de Rp5 bilhões (cerca de US$300.000) para uma casa com terreno e Rp2 bilhões para um apartamento. As regras abaixo foram verificadas em outubro de 2026 com base nos regulamentos e na cobertura oficial.

A base legal

• Lei 5/1960 (Lei Agrária Básica). Artigo 21: a propriedade plena é apenas para cidadãos indonésios. Artigo 26(2): qualquer venda, doação ou outro ato destinado a transferir propriedade plena a um estrangeiro, direta ou indiretamente, é nulo por lei. A terra passa para o Estado e o dinheiro já pago não pode ser recuperado.
• Regulamento Governamental (PP) 18/2021 sobre direitos de gestão, direitos sobre a terra, unidades em regime de propriedade horizontal e registro de terras. Um estrangeiro com documentos de imigração pode ter uma casa com terreno em terra sob direito de uso, ou um direito de uso concedido sobre a propriedade plena de outra pessoa por meio de escritura lavrada perante um oficial de escrituras de terra (PPAT), bem como um apartamento em regime de propriedade horizontal.
• Regulamento Ministerial ATR/BPN 18/2021: um lote por pessoa ou família, não maior que 2.000 m², apenas para uso residencial, não comercial.
• Decreto Ministerial ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022: preços mínimos por província. Bali: Rp5 bilhões para uma casa com terreno e Rp2 bilhões para uma unidade de apartamento.

Quanto tempo dura um direito de uso?

Um direito de uso sobre terra estatal é concedido por até 30 anos, prorrogável por até 20 anos, e depois renovável por até 30 anos. Isso dá no máximo 80 anos. Se a casa está sobre a propriedade plena de um indonésio, o prazo segue o acordo com o proprietário da terra. O direito pode ser herdado, mas um herdeiro estrangeiro também deve atender aos requisitos de imigração. Se o proprietário ou herdeiro deixar de se qualificar, o direito deve ser liberado ou transferido para alguém que se qualifique. Pergunte ao seu notário/PPAT sobre o prazo e o procedimento antes de comprar.

O que é um nominee, e por que é perigoso?

Em um arranjo de nominee, a terra é comprada em nome de um indonésio enquanto o dinheiro e o controle permanecem com o estrangeiro, geralmente vinculados a um acordo de empréstimo de nome, procuração ou contrato de empréstimo. Esses acordos ainda são amplamente oferecidos em Bali, e o Kompas (abril de 2026) os descreveu como uma solução alternativa comum. O problema é o Artigo 26(2) acima: um acordo destinado a transferir propriedade plena a um estrangeiro indiretamente é nulo por lei. Na prática:

• No certificado, o proprietário legal é o nominee indonésio. Se essa pessoa morrer, se divorciar, entrar em dívidas ou mudar de ideia, você tem pouco em que se apoiar.
• Um tribunal pode declarar o acordo de empréstimo de nome nulo, e o dinheiro que você pagou não pode ser recuperado.
• O governo provincial de Bali agora visa especificamente os nominees. O Regulamento Regional de Bali nº 4 de 2026 sobre o controle da conversão de terras produtivas, assinado em 24 de fevereiro de 2026, também permite sanções a intermediários e facilitadores de acordos de nominee, segundo relatos da imprensa.

A repressão às villas ilegais em 2025-2026

Em 12 de setembro de 2026, o governador de Bali, Wayan Koster, liderou pessoalmente a demolição de uma villa dentro da área de silvicultura social da vila de Pejarakan, em Gerokgak, Buleleng (ANTARA). A villa não estava no plano aprovado de gestão florestal, não tinha aprovação de construção (PBG) nem licença de captação de água subterrânea, e seu proprietário havia ignorado três avisos por escrito. O governador disse que havia sinais de investidores estrangeiros usando nomes locais. A província também afirmou que agirá contra villas e homestays alugados por meio de plataformas digitais sem licenças ou pagamento de impostos. Para os compradores, uma villa "barata" em uma zona de arrozal, floresta ou faixa de recuo da praia pode ser demolida independentemente do que foi pago.

E o leasehold?

Muitas villas em Bali são vendidas a estrangeiros como leasehold, um arrendamento da terra e da construção por 20 a 30 anos. Esse é um contrato de arrendamento válido, mas o que você detém é um arrendamento, não um direito sobre a terra. Pontos que as pessoas costumam deixar passar:

• Verifique o certificado original no cartório de terras (BPN) e certifique-se de que o nome nele corresponde ao do locador.
• Verifique o zoneamento espacial. Terras de zona verde e arrozais protegidos não podem ser construídos.
• Certifique-se de que a construção tem um PBG. Alugá-la para hóspedes exige uma licença de negócio de hospedagem pelo sistema OSS e registro fiscal regional.
• Você não pode administrar um negócio de aluguel de villas com um visto de turista. Veja o que um visto de turista permite e não permite.
• Use um notário/PPAT que você mesmo escolher, não um fornecido pelo agente vendedor.

Outras vias legais

Um estrangeiro que quer administrar um negócio de hospedagem pode constituir uma empresa de investimento estrangeiro (PT PMA). Uma PT PMA pode deter um direito de construir (HGB) para o seu negócio, sujeito a regras de capital mínimo e ramo de atividade definidas pelo Ministério do Investimento/BKPM, que mudam. Verifique os requisitos atuais no OSS. Um estrangeiro casado com um indonésio com um acordo de separação de bens pré-nupcial ou pós-nupcial está em uma posição diferente; consulte um notário.

FAQ rápido

• Posso comprar uma casa com visto de turista? O Regulamento ATR/BPN 18/2021 lista documentos de imigração como visto, passaporte ou autorização de permanência. Na prática, notários e bancos frequentemente pedem um KITAS/KITAP, então pergunte desde cedo.
• Posso comprar uma casa de Rp3 bilhões em Bali? Não uma casa com terreno, já que o piso é de Rp5 bilhões. Um apartamento, sim, já que o piso é de Rp2 bilhões.
• Posso comprar um terreno vazio e construir? O direito de uso para estrangeiros destina-se a uma residência, e o resultado ainda deve atender às regras de preço, tamanho e licenças.
• Quem pode confirmar o status de um terreno? O cartório de terras (BPN) da regência ou cidade local, verificando o certificado.

Um hábito que salva muitos compradores: obtenha uma cópia do certificado e o número do PBG antes de pagar qualquer sinal, depois verifique ambos você mesmo no BPN e no escritório de licenças da regência. Outras regras que se aplicam aos visitantes estão no nosso resumo das regras para turistas em Bali.