Kunnen buitenlanders grond of een villa kopen in Bali?

Niet als eigendom. Artikel 21 van de Basisagrarische Wet (Wet 5/1960) bepaalt dat alleen Indonesische staatsburgers hak milik kunnen houden, volledig eigendom van grond. Een buitenlander met geldige immigratiedocumenten mag één huis onder hak pakai (recht van gebruik) of één appartement bezitten, boven een door de overheid vastgestelde minimumprijs. Op Bali is die ondergrens Rp5 miljard (ongeveer US$300.000) voor een huis met grond en Rp2 miljard voor een appartement. De onderstaande regels zijn in oktober 2026 gecontroleerd aan de hand van de regelgeving en officiële berichtgeving.

De juridische basis

• Wet 5/1960 (Basisagrarische Wet). Artikel 21: eigendom is alleen voor Indonesische staatsburgers. Artikel 26(2): elke verkoop, schenking of andere handeling die bedoeld is om eigendom direct of indirect over te dragen aan een buitenlander, is van rechtswege nietig. De grond vervalt aan de staat en betaald geld kan niet worden teruggevorderd.
• Regeringsverordening (PP) 18/2021 over beheerrechten, grondrechten, strata-eenheden en grondregistratie. Een buitenlander met immigratiedocumenten mag een huis met grond bezitten op grond met recht van gebruik, of een recht van gebruik dat is verleend op iemands anders eigendom via een akte opgemaakt voor een grondakte-ambtenaar (PPAT), evenals een appartement met strata-titel.
• Ministeriële Verordening ATR/BPN 18/2021: één perceel per persoon of gezin, niet groter dan 2.000 m², alleen voor bewoning, niet voor bedrijfsdoeleinden.
• Ministerieel Besluit ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022: minimumprijzen per provincie. Bali: Rp5 miljard voor een huis met grond en Rp2 miljard voor een appartement.

Hoe lang duurt een recht van gebruik?

Een recht van gebruik op staatsgrond wordt verleend voor maximaal 30 jaar, verlengbaar met maximaal 20 jaar, en daarna hernieuwbaar voor maximaal 30 jaar. Dat is maximaal 80 jaar. Als het huis op het eigendom van een Indonesiër staat, volgt de termijn de overeenkomst met de grondeigenaar. Het recht kan worden geërfd, maar een buitenlandse erfgenaam moet ook aan de immigratievereisten voldoen. Als de eigenaar of erfgenaam niet meer kwalificeert, moet het recht worden vrijgegeven of overgedragen aan iemand die dat wel doet. Vraag uw notaris/PPAT naar de deadline en procedure voordat u koopt.

Wat is een nominee, en waarom is het gevaarlijk?

Bij een nominee-constructie wordt grond gekocht op naam van een Indonesiër, terwijl het geld en de controle bij de buitenlander blijven, meestal vastgelegd in een naamleenovereenkomst, volmacht of leningsovereenkomst. Zulke deals worden op Bali nog steeds veel aangeboden, en Kompas (april 2026) beschreef ze als een gangbare omweg. Het probleem is artikel 26(2) hierboven: een overeenkomst die bedoeld is om eigendom indirect over te dragen aan een buitenlander is van rechtswege nietig. In de praktijk:

• Op het certificaat is de juridische eigenaar de Indonesische nominee. Als die persoon overlijdt, scheidt, in de schulden raakt of van gedachten verandert, heeft u weinig om op te staan.
• Een rechter kan de naamleenovereenkomst nietig verklaren, en het geld dat u heeft betaald kan niet worden teruggevorderd.
• De provinciale overheid van Bali richt zich nu specifiek op nominees. De Balinese Regionale Verordening Nr. 4 van 2026 over het beheersen van de omzetting van productieve grond, ondertekend op 24 februari 2026, maakt volgens nieuwsberichten ook sancties mogelijk op tussenpersonen en facilitators van nominee-deals.

De crackdown op illegale villa's in 2025-2026

Op 12 september 2026 leidde gouverneur van Bali Wayan Koster persoonlijk de sloop van een villa in het sociale bosbouwgebied van het dorp Pejarakan in Gerokgak, Buleleng (ANTARA). De villa stond niet in het goedgekeurde bosbeheerplan, had geen bouwvergunning (PBG) of grondwatervergunning, en de eigenaar had drie schriftelijke waarschuwingen genegeerd. De gouverneur zei dat er aanwijzingen waren dat buitenlandse investeerders lokale namen gebruikten. De provincie heeft ook gezegd dat ze zal optreden tegen villa's en homestays die via digitale platforms worden verhuurd zonder vergunningen of belastingbetaling. Voor kopers: een "goedkope" villa in een rijstveld, bos of kustbeschermingszone kan worden gesloopt, ongeacht wat er is betaald.

Hoe zit het met leasehold?

Veel villa's op Bali worden aan buitenlanders verkocht als leasehold, een huur van de grond en het gebouw voor 20 tot 30 jaar. Dat is een geldig huurcontract, maar wat u heeft is een huur, geen grondrecht. Punten die mensen vaak missen:

• Controleer het originele certificaat bij het grondkantoor (BPN) en zorg dat de naam erop overeenkomt met de verhuurder.
• Controleer de ruimtelijke bestemming. Op groene zones en beschermde rijstvelden mag niet worden gebouwd.
• Zorg dat het gebouw een PBG heeft. Verhuur aan gasten vereist een vergunning voor accommodatiebedrijf via het OSS-systeem en regionale belastingregistratie.
• U kunt geen villaverhuurbedrijf runnen op een toeristenvisum. Zie wat een toeristenvisum wel en niet toestaat.
• Gebruik een notaris/PPAT die u zelf kiest, niet een die door het verkoopkantoor wordt aangeleverd.

Andere juridische routes

Een buitenlander die een accommodatiebedrijf wil runnen, kan een buitenlandse investeringsmaatschappij (PT PMA) oprichten. Een PT PMA kan een recht om te bouwen (HGB) houden voor zijn bedrijf, afhankelijk van minimumkapitaal- en bedrijfstakregels van het Ministerie van Investeringen/BKPM, die veranderen. Controleer de actuele vereisten op OSS. Een buitenlander die getrouwd is met een Indonesiër met een prenuptiale of postnuptiale scheiding van vermogen verkeert in een andere positie; vraag een notaris.

Snelle FAQ

• Kan ik een huis kopen op een toeristenvisum? ATR/BPN Verordening 18/2021 noemt immigratiedocumenten zoals een visum, paspoort of verblijfsvergunning. In de praktijk vragen notarissen en banken vaak om een KITAS/KITAP, dus vraag het vroeg.
• Kan ik een huis van Rp3 miljard kopen op Bali? Niet een huis met grond, want de ondergrens is Rp5 miljard. Een appartement wel, want de ondergrens is Rp2 miljard.
• Kan ik een leeg perceel kopen en bouwen? Recht van gebruik voor buitenlanders is bedoeld voor een woning, en het resultaat moet nog steeds voldoen aan de prijs-, grootte- en vergunningregels.
• Wie kan de status van een perceel bevestigen? Het plaatselijke regentschap- of stadsgrondkantoor (BPN), door het certificaat te controleren.

Een gewoonte die veel kopers redt: vraag een kopie van het certificaat en het PBG-nummer voordat u een aanbetaling doet, en verifieer beide zelf bij het BPN en het vergunningkantoor van het regentschap. Andere regels die voor bezoekers gelden, staan in ons overzicht van regels voor toeristen op Bali.