Bolehkah Warga Asing Beli Tanah atau Villa di Bali?

Bukan sebagai hak milik. Perkara 21 Undang-Undang Pokok Agraria (Undang-Undang 5/1960) menyatakan hanya warganegara Indonesia boleh memegang hak milik, pemilikan penuh ke atas tanah. Warga asing dengan dokumen imigresen yang sah boleh memiliki satu rumah di bawah hak pakai atau satu unit apartmen, melebihi harga minimum yang ditetapkan kerajaan. Di Bali, had tersebut ialah Rp5 bilion (kira-kira US$300,000) untuk rumah berland dan Rp2 bilion untuk apartmen. Peraturan di bawah telah disemak pada Oktober 2026 terhadap peraturan dan laporan rasmi.

Asas undang-undang

• Undang-Undang 5/1960 (Undang-Undang Pokok Agraria). Perkara 21: hak milik hanya untuk warganegara Indonesia. Perkara 26(2): sebarang jualan, hadiah atau perbuatan lain yang bertujuan memindahkan hak milik kepada warga asing, secara langsung atau tidak langsung, adalah batal dari segi undang-undang. Tanah tersebut jatuh kepada negara dan wang yang telah dibayar tidak boleh dituntut semula.
• Peraturan Kerajaan (PP) 18/2021 mengenai hak pengurusan, hak tanah, unit strata dan pendaftaran tanah. Warga asing dengan dokumen imigresen boleh memiliki rumah berland di atas tanah hak pakai, atau hak pakai yang diberikan ke atas hak milik orang lain di bawah akta yang dibuat di hadapan pegawai pembuat akta tanah (PPAT), serta apartmen hak milik strata.
• Peraturan Menteri ATR/BPN 18/2021: satu plot bagi setiap orang atau keluarga, tidak lebih besar daripada 2,000 m², untuk kegunaan kediaman sahaja, bukan perniagaan.
• Keputusan Menteri ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022: harga minimum mengikut provinsi. Bali: Rp5 bilion untuk rumah berland dan Rp2 bilion untuk unit apartmen.

Berapa lama hak pakai bertahan?

Hak pakai ke atas tanah negara diberikan sehingga 30 tahun, boleh dilanjutkan sehingga 20 tahun, kemudian boleh diperbaharui sehingga 30 tahun. Itu paling lama 80 tahun. Jika rumah itu terletak di atas hak milik warganegara Indonesia, tempohnya mengikut perjanjian dengan pemilik tanah. Hak tersebut boleh diwarisi, tetapi waris warga asing juga mesti memenuhi keperluan imigresen. Jika pemilik atau waris tidak lagi layak, hak tersebut mesti dilepaskan atau dipindahkan kepada seseorang yang layak. Tanya notari/PPAT anda tentang tarikh akhir dan prosedur sebelum anda membeli.

Apakah itu nominee, dan mengapa ia berbahaya?

Dalam aturan nominee, tanah dibeli atas nama warganegara Indonesia manakala wang dan kawalan kekal dengan warga asing, biasanya diikat bersama perjanjian pinjam nama, surat kuasa atau perjanjian pinjaman. Urusan sedemikian masih ditawarkan secara meluas di Bali, dan Kompas (April 2026) menggambarkannya sebagai jalan pintas yang biasa. Masalahnya ialah Perkara 26(2) di atas: perjanjian yang bertujuan memindahkan hak milik kepada warga asing secara tidak langsung adalah batal dari segi undang-undang. Dalam praktiknya:

• Pada sijil, pemilik sah ialah nominee warganegara Indonesia. Jika orang itu meninggal dunia, bercerai, jatuh ke dalam hutang atau berubah fikiran, anda mempunyai sedikit asas untuk berpaut.
• Mahkamah boleh mengisytiharkan perjanjian pinjam nama itu batal, dan wang yang anda bayar tidak boleh dituntut semula.
• Kerajaan provinsi Bali kini menyasarkan nominee secara khusus. Peraturan Daerah Bali No. 4 Tahun 2026 mengenai kawalan penukaran tanah produktif, yang ditandatangani pada 24 Februari 2026, juga membenarkan tindakan terhadap perantara dan fasilitator urusan nominee, menurut laporan berita.

Tindakan tegas terhadap villa haram 2025-2026

Pada 12 September 2026, Gabenor Bali Wayan Koster sendiri mengetuai perobohan sebuah villa di dalam kawasan perhutanan sosial kampung Pejarakan di Gerokgak, Buleleng (ANTARA). Villa itu tidak berada dalam pelan pengurusan perhutanan yang diluluskan, tidak mempunyai kelulusan bangunan (PBG) atau permit air bawah tanah, dan pemiliknya telah mengabaikan tiga amaran bertulis. Gabenor berkata terdapat tanda-tanda pelabur asing menggunakan nama tempatan. Provinsi itu juga menyatakan akan bertindak terhadap villa dan homestay yang disewakan melalui platform digital tanpa permit atau pembayaran cukai. Bagi pembeli, villa "murah" di sawah padi, hutan atau zon anjakan pantai boleh dirobohkan tanpa mengira apa yang telah dibayar.

Bagaimana pula dengan pajakan?

Banyak villa di Bali dijual kepada warga asing sebagai pajakan, iaitu pajakan ke atas tanah dan bangunan selama 20 hingga 30 tahun. Itu adalah kontrak pajakan yang sah, tetapi apa yang anda pegang ialah pajakan, bukan hak tanah. Perkara yang sering terlepas pandang:

• Semak sijil asal di pejabat tanah (BPN) dan pastikan nama di atasnya sepadan dengan pemberi pajak.
• Semak zon spatial. Tanah zon hijau dan sawah padi yang dilindungi tidak boleh dibina.
• Pastikan bangunan mempunyai PBG. Menyewakannya kepada tetamu memerlukan lesen perniagaan penginapan melalui sistem OSS dan pendaftaran cukai daerah.
• Anda tidak boleh menjalankan perniagaan penyewaan villa dengan visa pelancong. Lihat apa yang dibenarkan dan tidak dibenarkan oleh visa pelancong.
• Gunakan notari/PPAT yang anda pilih sendiri, bukan yang dibekalkan oleh ejen penjual.

Jalan undang-undang lain

Warga asing yang ingin menjalankan perniagaan penginapan boleh menubuhkan syarikat pelaburan asing (PT PMA). PT PMA boleh memegang hak guna bangunan (HGB) untuk perniagaannya, tertakluk kepada modal minimum dan peraturan bidang perniagaan yang ditetapkan oleh Kementerian Pelaburan/BKPM, yang memang berubah. Semak keperluan semasa di OSS. Warga asing yang berkahwin dengan warganegara Indonesia dengan perjanjian pemisahan harta sebelum atau selepas perkahwinan berada dalam kedudukan yang berbeza; tanya notari.

FAQ pantas

• Bolehkah saya membeli rumah dengan visa pelancong? Peraturan ATR/BPN 18/2021 menyenaraikan dokumen imigresen sebagai visa, pasport atau permit tinggal. Dalam praktiknya, notari dan bank sering meminta KITAS/KITAP, jadi tanya awal.
• Bolehkah saya membeli rumah Rp3 bilion di Bali? Bukan rumah berland, kerana hadnya ialah Rp5 bilion. Apartmen, boleh, kerana hadnya ialah Rp2 bilion.
• Bolehkah saya membeli plot kosong dan membina? Hak pakai untuk warga asing adalah untuk kediaman, dan hasilnya masih mesti memenuhi peraturan harga, saiz dan permit.
• Siapa yang boleh mengesahkan status sesuatu plot? Pejabat tanah kabupaten atau bandar tempatan (BPN), dengan menyemak sijil.

Satu tabiat yang menyelamatkan ramai pembeli: dapatkan salinan sijil dan nombor PBG sebelum membayar sebarang deposit, kemudian sahkan kedua-duanya sendiri di BPN dan pejabat permit kabupaten. Peraturan lain yang terpakai kepada pelawat terdapat dalam ringkasan peraturan untuk pelancong di Bali kami.