Può uno straniero comprare terra o una villa a Bali?

Non come proprietà piena. L'articolo 21 della Legge Agraria di Base (Legge 5/1960) stabilisce che solo i cittadini indonesiani possono detenere l'hak milik, la piena proprietà della terra. Uno straniero con documenti di immigrazione validi può possedere una casa con hak pakai (diritto d'uso) o un'unità in appartamento, al di sopra di un prezzo minimo stabilito dal governo. A Bali quella soglia è di Rp5 miliardi (circa US$300.000) per una casa con terreno e Rp2 miliardi per un appartamento. Le regole seguenti sono state verificate a ottobre 2026 confrontandole con i regolamenti e le fonti ufficiali.

La base giuridica

• Legge 5/1960 (Legge Agraria di Base). Articolo 21: la proprietà piena è riservata ai cittadini indonesiani. Articolo 26(2): qualsiasi vendita, donazione o altro atto volto a trasferire la proprietà piena a uno straniero, direttamente o indirettamente, è nullo per legge. La terra passa allo Stato e il denaro già versato non può essere recuperato.
• Regolamento Governativo (PP) 18/2021 sui diritti di gestione, i diritti sulla terra, le unità in regime di proprietà condominiale e la registrazione fondiaria. Uno straniero con documenti di immigrazione può possedere una casa con terreno su terra in diritto d'uso, o un diritto d'uso concesso su una proprietà piena altrui tramite atto stipulato davanti a un funzionario pubblico per gli atti fondiari (PPAT), nonché un appartamento in regime di proprietà condominiale.
• Regolamento Ministeriale ATR/BPN 18/2021: un lotto per persona o famiglia, non superiore a 2.000 m², solo per uso residenziale, non commerciale.
• Decreto Ministeriale ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022: prezzi minimi per provincia. Bali: Rp5 miliardi per una casa con terreno e Rp2 miliardi per un'unità in appartamento.

Quanto dura un diritto d'uso?

Un diritto d'uso su terra demaniale viene concesso per un massimo di 30 anni, prorogabile fino a 20 anni, poi rinnovabile fino a 30 anni. In tutto, al massimo 80 anni. Se la casa sorge su proprietà piena di un indonesiano, la durata segue l'accordo con il proprietario. Il diritto può essere ereditato, ma un erede straniero deve anch'egli soddisfare i requisiti di immigrazione. Se il titolare o l'erede non ne ha più i requisiti, il diritto deve essere rilasciato o trasferito a chi li possiede. Chiedete al vostro notaio/PPAT quali sono la scadenza e la procedura prima di acquistare.

Cos'è un prestanome, e perché è pericoloso?

In un accordo con prestanome, la terra viene acquistata a nome di un indonesiano mentre il denaro e il controllo restano allo straniero, di solito insieme a un accordo di prestito del nome, una procura o un contratto di mutuo. Tali accordi sono ancora ampiamente offerti a Bali, e Kompas (aprile 2026) li ha descritti come una soluzione comune per aggirare la legge. Il problema è l'articolo 26(2) sopra citato: un accordo volto a trasferire indirettamente la proprietà piena a uno straniero è nullo per legge. In pratica:

• Sul certificato, il proprietario legale è il prestanome indonesiano. Se quella persona muore, divorzia, si indebita o cambia idea, avete ben poco su cui contare.
• Un tribunale può dichiarare nullo l'accordo di prestito del nome, e il denaro che avete pagato non può essere recuperato.
• Il governo provinciale di Bali ora prende di mira specificamente i prestanome. Il Regolamento Regionale di Bali n. 4 del 2026 sul controllo della conversione di terreni produttivi, firmato il 24 febbraio 2026, consente anche sanzioni contro gli intermediari e i facilitatori di accordi con prestanome, secondo quanto riportato dalla stampa.

La repressione delle ville illegali del 2025-2026

Il 12 settembre 2026, il governatore di Bali Wayan Koster ha guidato personalmente la demolizione di una villa all'interno dell'area di silvicoltura sociale del villaggio di Pejarakan, a Gerokgak, Buleleng (ANTARA). La villa non rientrava nel piano di gestione forestale approvato, non aveva né l'approvazione edilizia (PBG) né il permesso di prelievo delle acque sotterranee, e il suo proprietario aveva ignorato tre diffide scritte. Il governatore ha affermato che vi erano segnali di investitori stranieri che utilizzavano nomi locali. La provincia ha inoltre dichiarato che agirà contro ville e homestay affittati tramite piattaforme digitali senza permessi o pagamento delle imposte. Per gli acquirenti, una villa "a buon mercato" in una risaia, in una zona forestale o in una fascia di rispetto costiera può essere demolita indipendentemente da quanto è stato pagato.

E il leasehold?

Molte ville a Bali vengono vendute agli stranieri come leasehold, una locazione della terra e dell'edificio per 20-30 anni. È un contratto di locazione valido, ma ciò che detenete è una locazione, non un diritto sulla terra. Punti che spesso sfuggono:

• Controllate il certificato originale all'ufficio del catasto (BPN) e assicuratevi che il nome corrisponda a quello del locatore.
• Controllate la destinazione urbanistica. I terreni in zona verde e le risaie protette non sono edificabili.
• Assicuratevi che l'edificio abbia il PBG. Affittarlo agli ospiti richiede una licenza di attività ricettiva tramite il sistema OSS e la registrazione fiscale regionale.
• Non potete gestire un'attività di affitto di ville con un visto turistico. Vedete cosa consente e cosa non consente un visto turistico.
• Utilizzate un notaio/PPAT scelto da voi, non uno fornito dall'agente venditore.

Altre vie legali

Uno straniero che vuole gestire un'attività ricettiva può costituire una società di investimento estero (PT PMA). Una PT PMA può detenere un diritto di costruzione (HGB) per la propria attività, soggetto a requisiti di capitale minimo e regole sulle linee di business stabilite dal Ministero degli Investimenti/BKPM, che cambiano. Verificate i requisiti attuali su OSS. Uno straniero sposato con un indonesiano con un accordo di separazione patrimoniale prematrimoniale o postmatrimoniale si trova in una posizione diversa; rivolgetevi a un notaio.

FAQ rapide

• Posso comprare una casa con un visto turistico? Il Regolamento ATR/BPN 18/2021 elenca tra i documenti di immigrazione il visto, il passaporto o il permesso di soggiorno. In pratica notai e banche spesso chiedono un KITAS/KITAP, quindi informatevi per tempo.
• Posso comprare una casa da Rp3 miliardi a Bali? Non una casa con terreno, dato che la soglia è di Rp5 miliardi. Un appartamento, sì, dato che la soglia è di Rp2 miliardi.
• Posso comprare un terreno vuoto e costruire? Il diritto d'uso per gli stranieri è destinato a una residenza, e il risultato deve comunque rispettare le regole su prezzo, dimensioni e permessi.
• Chi può confermare lo status di un terreno? L'ufficio del catasto (BPN) del reggenza o della città competente, controllando il certificato.

Un'abitudine che salva molti acquirenti: procuratevi una copia del certificato e il numero del PBG prima di versare qualsiasi acconto, poi verificate entrambi di persona al BPN e all'ufficio permessi della reggenza. Altre regole che si applicano ai visitatori sono nel nostro riepilogo delle regole per i turisti a Bali.