क्या विदेशी बाली में ज़मीन या विला खरीद सकते हैं?

पूर्ण स्वामित्व में नहीं। इंडोनेशिया के मूल कृषि भूमि कानून (कानून 5/1960) का अनुच्छेद 21 कहता है कि ज़मीन का स्वामित्व अधिकार (hak milik) केवल इंडोनेशियाई नागरिकों को मिलता है। वैध इमिग्रेशन दस्तावेज़ रखने वाला विदेशी उपयोग-अधिकार (hak pakai) पर एक घर या एक अपार्टमेंट रख सकता है, और वह भी सरकार द्वारा तय न्यूनतम कीमत से ऊपर। बाली में यह सीमा अलग मकान के लिए 5 अरब रुपिया (लगभग 3 लाख अमेरिकी डॉलर) और अपार्टमेंट के लिए 2 अरब रुपिया है। नीचे के नियम अक्टूबर 2026 में नियमों के मूल पाठ और आधिकारिक रिपोर्टों से जाँचे गए।

कानूनी आधार

• कानून 5/1960 (मूल कृषि भूमि कानून)। अनुच्छेद 21: स्वामित्व केवल इंडोनेशियाई नागरिकों के लिए। अनुच्छेद 26(2): किसी विदेशी को सीधे या परोक्ष रूप से स्वामित्व देने के इरादे से की गई बिक्री, दान या अन्य कार्रवाई कानूनन शून्य है। ज़मीन राज्य की हो जाती है और चुकाया गया पैसा वापस नहीं माँगा जा सकता।
• सरकारी विनियम (PP) 18/2021, जो प्रबंधन अधिकार, भूमि अधिकार, सामूहिक स्वामित्व इकाइयों और भूमि पंजीकरण से जुड़ा है। इमिग्रेशन दस्तावेज़ वाला विदेशी उपयोग-अधिकार वाली ज़मीन पर बना घर, या भूमि विलेख अधिकारी (PPAT) के सामने हुए समझौते के आधार पर किसी और की स्वामित्व वाली ज़मीन पर उपयोग-अधिकार, और अपार्टमेंट रख सकता है।
• भूमि मंत्री विनियम 18/2021: प्रति व्यक्ति या परिवार एक प्लॉट, अधिकतम 2,000 वर्ग मीटर, केवल रहने के लिए, व्यवसाय के लिए नहीं।
• मंत्री निर्णय 1241/SK-HK.02/IX/2022: प्रांतवार न्यूनतम कीमत। बाली: अलग मकान 5 अरब रुपिया, अपार्टमेंट 2 अरब रुपिया।

उपयोग-अधिकार कितने समय चलता है?

सरकारी ज़मीन पर उपयोग-अधिकार अधिकतम 30 साल के लिए मिलता है, फिर अधिकतम 20 साल बढ़ाया जा सकता है और उसके बाद अधिकतम 30 साल के लिए नवीनीकृत किया जा सकता है। कुल मिलाकर अधिकतम 80 साल। अगर घर किसी इंडोनेशियाई की स्वामित्व वाली ज़मीन पर है, तो अवधि ज़मीन मालिक के साथ हुए समझौते पर निर्भर करती है। यह अधिकार विरासत में मिल सकता है, पर विदेशी वारिस को भी इमिग्रेशन शर्तें पूरी करनी होती हैं। अगर मालिक या वारिस शर्तें पूरी नहीं करता, तो अधिकार छोड़ना या किसी पात्र व्यक्ति को हस्तांतरित करना पड़ता है। खरीदने से पहले नोटरी/PPAT से समय-सीमा और प्रक्रिया पूछ लें।

नॉमिनी क्या है और यह खतरनाक क्यों है?

नॉमिनी व्यवस्था में ज़मीन किसी इंडोनेशियाई के नाम पर खरीदी जाती है, जबकि पैसा और नियंत्रण विदेशी के पास रहता है। आम तौर पर इसे नाम उधार लेने के समझौते, मुख्तारनामे या ऋण समझौते से बाँधा जाता है। बाली में ऐसे सौदे अब भी खूब पेश किए जाते हैं, और कोम्पास (अप्रैल 2026) ने इसे विदेशियों का आम तरीका बताया। समस्या ऊपर बताए अनुच्छेद 26(2) में है: विदेशी को परोक्ष रूप से स्वामित्व देने वाला समझौता शून्य है। व्यवहार में:

• प्रमाणपत्र पर कानूनी मालिक वही इंडोनेशियाई है। अगर उसकी मृत्यु हो, तलाक हो, कर्ज़ हो या वह मुकर जाए, तो आपके पास ज़मीन माँगने का मज़बूत आधार नहीं होता।
• अदालत नाम उधार वाले समझौते को शून्य घोषित कर सकती है, और चुकाया पैसा वापस नहीं मिलता।
• बाली प्रांतीय सरकार अब खास तौर पर नॉमिनी को निशाना बना रही है। समाचारों के अनुसार 24 फरवरी 2026 को हस्ताक्षरित बाली क्षेत्रीय विनियम संख्या 4/2026 (उत्पादक भूमि के रूपांतरण पर नियंत्रण) नॉमिनी सौदों के बिचौलियों और मददगारों पर भी दंड की अनुमति देता है।

2025-2026 में अवैध विला पर कार्रवाई

12 सितंबर 2026 को बाली के गवर्नर वायन कोस्टर ने बुलेलेंग के गेरोकगाक ज़िले में पेजारकन गाँव के सामाजिक वानिकी क्षेत्र में बने एक विला को गिराने की कार्रवाई की खुद अगुवाई की (अंतारा)। यह विला स्वीकृत वन प्रबंधन योजना में शामिल नहीं था, इसके पास भवन स्वीकृति (PBG) और भूजल परमिट नहीं थे, और मालिक ने तीन लिखित चेतावनियों को अनदेखा किया था। गवर्नर ने कहा कि विदेशी निवेशकों द्वारा स्थानीय लोगों के नाम इस्तेमाल करने के संकेत हैं। प्रांत ने यह भी कहा है कि बिना लाइसेंस और टैक्स दिए ऑनलाइन किराए पर दिए जा रहे विला और होमस्टे पर कार्रवाई होगी। खरीदार के लिए इसका मतलब है कि धान के खेत, जंगल या तटीय सुरक्षा क्षेत्र में "सस्ता" विला गिराया जा सकता है, चाहे कितना भी पैसा दिया गया हो।

लंबी लीज़ (leasehold) का क्या?

बाली के कई विला विदेशियों को leasehold के रूप में बेचे जाते हैं, यानी ज़मीन और भवन 20-30 साल के लिए किराए पर। यह वैध किरायानामा है, पर आपके पास किराए का अधिकार होता है, ज़मीन का अधिकार नहीं। जो बातें अक्सर छूट जाती हैं:

• भूमि कार्यालय (BPN) में मूल प्रमाणपत्र जाँचें और देखें कि उस पर नाम किराए पर देने वाले से मेल खाता है।
• स्थानिक योजना का ज़ोन जाँचें। हरित क्षेत्र और संरक्षित धान के खेतों पर विला नहीं बन सकता।
• सुनिश्चित करें कि भवन के पास PBG है। मेहमानों को किराए पर देने के लिए OSS से आवास व्यवसाय लाइसेंस और स्थानीय कर पंजीकरण चाहिए।
• टूरिस्ट वीज़ा पर विला किराए का व्यवसाय नहीं चलाया जा सकता। देखें टूरिस्ट वीज़ा पर क्या करने की अनुमति है और क्या नहीं।
• नोटरी/PPAT खुद चुनें, विक्रेता के एजेंट द्वारा सुझाया गया नहीं।

अन्य कानूनी रास्ते

आवास व्यवसाय चलाना चाहने वाला विदेशी विदेशी निवेश कंपनी (PT PMA) बना सकता है। PT PMA अपने व्यवसाय के लिए निर्माण अधिकार (HGB) रख सकती है, बशर्ते निवेश मंत्रालय/BKPM द्वारा तय न्यूनतम पूंजी और व्यवसाय क्षेत्र की शर्तें पूरी हों, जो बदलती रहती हैं। ताज़ा शर्तें OSS पर देखें। किसी इंडोनेशियाई से विवाहित और विवाह-पूर्व या विवाह के दौरान संपत्ति-पृथक्करण समझौता किए हुए विदेशी की स्थिति अलग है; नोटरी से सलाह लें।

संक्षिप्त सवाल-जवाब

• क्या टूरिस्ट वीज़ा पर घर खरीद सकते हैं? मंत्री विनियम 18/2021 इमिग्रेशन दस्तावेज़ में वीज़ा, पासपोर्ट या निवास परमिट गिनाता है। व्यवहार में नोटरी और बैंक अक्सर KITAS/KITAP माँगते हैं, इसलिए पहले ही पूछ लें।
• क्या बाली में 3 अरब रुपिया का घर खरीद सकते हैं? अलग मकान नहीं, क्योंकि सीमा 5 अरब है। अपार्टमेंट हाँ, क्योंकि सीमा 2 अरब है।
• क्या खाली प्लॉट खरीदकर घर बना सकते हैं? विदेशियों का उपयोग-अधिकार रहने के लिए है, और बनने के बाद भी कीमत, क्षेत्रफल और परमिट की शर्तें पूरी करनी होंगी।
• ज़मीन की स्थिति कौन पक्का करेगा? स्थानीय ज़िला या शहर का भूमि कार्यालय (BPN), प्रमाणपत्र जाँचकर।

एक आदत जिसने कई खरीदारों को बचाया: कोई भी अग्रिम देने से पहले प्रमाणपत्र की प्रति और PBG नंबर लें, फिर BPN और ज़िले के परमिट कार्यालय में खुद जाँचें। पर्यटकों पर लागू बाकी नियम हमारे बाली में पर्यटकों के नियमों के सारांश में हैं।