Peut-on acheter un terrain ou une villa à Bali en tant qu'étranger ?

Pas en pleine propriété. L'article 21 de la loi agraire fondamentale (loi 5/1960) stipule que seuls les citoyens indonésiens peuvent détenir le hak milik, la pleine propriété du sol. Un étranger muni de documents d'immigration valides peut posséder une maison sous hak pakai (droit d'usage) ou un appartement, au-dessus d'un prix minimum fixé par le gouvernement. À Bali, ce seuil est de Rp5 milliards (environ US$300,000) pour une maison avec terrain et de Rp2 milliards pour un appartement. Les règles ci-dessous ont été vérifiées en octobre 2026 par rapport aux réglementations et aux rapports officiels.

La base légale

• Loi 5/1960 (loi agraire fondamentale). Article 21 : la pleine propriété est réservée aux citoyens indonésiens. Article 26(2) : toute vente, donation ou autre acte visant à transférer la pleine propriété à un étranger, directement ou indirectement, est nulle de plein droit. Le terrain revient à l'État et l'argent déjà versé ne peut être récupéré.
• Règlement gouvernemental (PP) 18/2021 sur les droits de gestion, les droits fonciers, les unités en copropriété et l'enregistrement des terres. Un étranger muni de documents d'immigration peut posséder une maison avec terrain sur un terrain en droit d'usage, ou un droit d'usage accordé sur la pleine propriété d'autrui par acte dressé devant un officier de l'acte foncier (PPAT), ainsi qu'un appartement en copropriété.
• Règlement ministériel ATR/BPN 18/2021 : une parcelle par personne ou famille, d'une superficie maximale de 2 000 m², à usage résidentiel uniquement, pas commercial.
• Décret ministériel ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022 : prix minimum par province. Bali : Rp5 milliards pour une maison avec terrain et Rp2 milliards pour un appartement.

Combien de temps dure un droit d'usage ?

Un droit d'usage sur un terrain de l'État est accordé pour une durée allant jusqu'à 30 ans, prorogeable jusqu'à 20 ans, puis renouvelable jusqu'à 30 ans. Soit 80 ans au maximum. Si la maison se trouve sur la pleine propriété d'un Indonésien, la durée suit l'accord conclu avec le propriétaire. Le droit peut être hérité, mais un héritier étranger doit aussi remplir les conditions d'immigration. Si le titulaire ou l'héritier ne remplit plus ces conditions, le droit doit être libéré ou transféré à une personne qui les remplit. Renseignez-vous auprès de votre notaire/PPAT sur le délai et la procédure avant d'acheter.

Qu'est-ce qu'un prête-nom, et pourquoi est-ce dangereux ?

Dans un montage par prête-nom, le terrain est acheté au nom d'un Indonésien tandis que l'argent et le contrôle restent à l'étranger, généralement liés par un accord de prêt de nom, une procuration ou un contrat de prêt. Ces montages sont encore largement proposés à Bali, et Kompas (avril 2026) les a décrits comme un contournement courant. Le problème est l'article 26(2) ci-dessus : un accord destiné à transférer indirectement la pleine propriété à un étranger est nul de plein droit. En pratique :

• Sur le certificat, le propriétaire légal est le prête-nom indonésien. Si cette personne décède, divorce, s'endette ou change d'avis, vous avez peu de recours.
• Un tribunal peut déclarer nul l'accord de prêt de nom, et l'argent que vous avez versé ne peut être récupéré.
• Le gouvernement provincial de Bali cible désormais spécifiquement les prête-noms. Le règlement régional de Bali n° 4 de 2026 sur le contrôle de la conversion des terres productives, signé le 24 février 2026, permet aussi des sanctions contre les intermédiaires et les facilitateurs de montages par prête-nom, selon les rapports de presse.

La répression des villas illégales en 2025-2026

Le 12 septembre 2026, le gouverneur de Bali Wayan Koster a personnellement dirigé la démolition d'une villa située dans la zone de foresterie sociale du village de Pejarakan, à Gerokgak, Buleleng (ANTARA). La villa ne figurait pas dans le plan de gestion forestière approuvé, n'avait ni permis de construire (PBG) ni permis de prélèvement d'eau souterraine, et son propriétaire avait ignoré trois avertissements écrits. Le gouverneur a déclaré qu'il y avait des signes d'investisseurs étrangers utilisant des noms locaux. La province a aussi annoncé qu'elle agirait contre les villas et les homestays loués via des plateformes numériques sans permis ni paiement d'impôts. Pour les acheteurs, une villa « bon marché » dans une rizière, une forêt ou une zone de retrait par rapport à la plage peut être démolie, quel que soit le montant payé.

Et le leasehold ?

De nombreuses villas à Bali sont vendues aux étrangers en leasehold, un bail sur le terrain et le bâtiment de 20 à 30 ans. C'est un contrat de bail valide, mais ce que vous détenez est un bail, pas un droit foncier. Points souvent négligés :

• Vérifiez le certificat original au bureau foncier (BPN) et assurez-vous que le nom qui y figure correspond au bailleur.
• Vérifiez le zonage spatial. Les terrains en zone verte et les rizières protégées ne peuvent pas être construits.
• Assurez-vous que le bâtiment dispose d'un PBG. Le louer à des clients nécessite une licence d'exploitation d'hébergement via le système OSS et un enregistrement fiscal régional.
• Vous ne pouvez pas exploiter une activité de location de villa avec un visa touristique. Voir ce qu'un visa touristique permet et ne permet pas.
• Utilisez un notaire/PPAT que vous choisissez vous-même, pas celui fourni par l'agent vendeur.

Autres voies légales

Un étranger qui souhaite exploiter une activité d'hébergement peut créer une société d'investissement étranger (PT PMA). Une PT PMA peut détenir un droit de construire (HGB) pour son activité, sous réserve des règles de capital minimum et de secteur d'activité fixées par le ministère de l'Investissement/BKPM, qui changent. Vérifiez les exigences actuelles sur OSS. Un étranger marié à un Indonésien avec un contrat de séparation de biens prénuptial ou postnuptial est dans une situation différente ; consultez un notaire.

FAQ rapide

• Puis-je acheter une maison avec un visa touristique ? Le règlement ATR/BPN 18/2021 mentionne les documents d'immigration comme un visa, un passeport ou un permis de séjour. En pratique, les notaires et les banques demandent souvent un KITAS/KITAP, alors renseignez-vous tôt.
• Puis-je acheter une maison à Rp3 milliards à Bali ? Pas une maison avec terrain, puisque le seuil est de Rp5 milliards. Un appartement, oui, puisque le seuil est de Rp2 milliards.
• Puis-je acheter un terrain vide et construire ? Le droit d'usage pour les étrangers est destiné à une résidence, et le résultat doit toujours respecter les règles de prix, de superficie et de permis.
• Qui peut confirmer le statut d'un terrain ? Le bureau foncier (BPN) de la kabupaten ou de la ville concernée, en vérifiant le certificat.

Une habitude qui sauve bien des acheteurs : obtenez une copie du certificat et le numéro du PBG avant de verser le moindre acompte, puis vérifiez vous-même les deux auprès du BPN et du bureau des permis de la kabupaten. Les autres règles qui s'appliquent aux visiteurs figurent dans notre récapitulatif des règles pour les touristes à Bali.