¿Pueden los extranjeros comprar tierra o una villa en Bali?

No como propiedad libre. El artículo 21 de la Ley Agraria Básica (Ley 5/1960) establece que solo los ciudadanos indonesios pueden poseer hak milik, la propiedad plena de la tierra. Un extranjero con documentos migratorios válidos puede poseer una casa bajo hak pakai (derecho de uso) o una unidad de apartamento, por encima de un precio mínimo fijado por el gobierno. En Bali ese mínimo es de Rp5 mil millones (unos US$300.000) para una casa con terreno y Rp2 mil millones para un apartamento. Las reglas a continuación fueron verificadas en octubre de 2026 contra las regulaciones y reportes oficiales.

La base legal

• Ley 5/1960 (Ley Agraria Básica). Artículo 21: la propiedad libre es solo para ciudadanos indonesios. Artículo 26(2): cualquier venta, donación u otro acto destinado a transferir la propiedad libre a un extranjero, directa o indirectamente, es nulo por ley. La tierra pasa al Estado y el dinero ya pagado no puede recuperarse.
• Reglamento Gubernamental (PP) 18/2021 sobre derechos de gestión, derechos sobre la tierra, unidades de propiedad horizontal y registro de tierras. Un extranjero con documentos migratorios puede poseer una casa con terreno sobre tierra de derecho de uso, o un derecho de uso otorgado sobre la propiedad libre de otra persona mediante escritura ante un funcionario de escrituras de tierra (PPAT), así como un apartamento con título de propiedad horizontal.
• Reglamento Ministerial ATR/BPN 18/2021: un terreno por persona o familia, no mayor a 2.000 m², solo para uso residencial, no comercial.
• Decreto Ministerial ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022: precios mínimos por provincia. Bali: Rp5 mil millones para una casa con terreno y Rp2 mil millones para una unidad de apartamento.

¿Cuánto dura un derecho de uso?

Un derecho de uso sobre tierra estatal se otorga por hasta 30 años, prorrogable por hasta 20 años, y luego renovable por hasta 30 años. Eso es 80 años como máximo. Si la casa está sobre la propiedad libre de un indonesio, el plazo sigue el acuerdo con el propietario de la tierra. El derecho puede heredarse, pero un heredero extranjero también debe cumplir con los requisitos migratorios. Si el propietario o heredero ya no califica, el derecho debe liberarse o transferirse a alguien que sí califique. Pregunte a su notario/PPAT sobre el plazo y el procedimiento antes de comprar.

¿Qué es un testaferro y por qué es peligroso?

En un arreglo de testaferro, la tierra se compra a nombre de un indonesio mientras el dinero y el control quedan con el extranjero, generalmente vinculados con un acuerdo de préstamo de nombre, poder notarial o contrato de préstamo. Estos acuerdos todavía se ofrecen ampliamente en Bali, y Kompas (abril de 2026) los describió como una solución común. El problema es el artículo 26(2) mencionado arriba: un acuerdo destinado a transferir la propiedad libre a un extranjero indirectamente es nulo por ley. En la práctica:

• En el certificado, el propietario legal es el testaferro indonesio. Si esa persona muere, se divorcia, cae en deudas o cambia de opinión, usted tiene poco en qué apoyarse.
• Un tribunal puede declarar nulo el acuerdo de préstamo de nombre, y el dinero que pagó no puede recuperarse.
• El gobierno provincial de Bali ahora apunta específicamente a los testaferros. El Reglamento Regional de Bali N.º 4 de 2026 sobre el control de la conversión de tierra productiva, firmado el 24 de febrero de 2026, también permite sanciones a intermediarios y facilitadores de acuerdos de testaferro, según reportes de prensa.

La ofensiva contra villas ilegales de 2025-2026

El 12 de septiembre de 2026, el gobernador de Bali, Wayan Koster, lideró personalmente la demolición de una villa dentro del área de silvicultura social de la aldea de Pejarakan en Gerokgak, Buleleng (ANTARA). La villa no estaba en el plan aprobado de gestión forestal, no tenía aprobación de construcción (PBG) ni permiso de aguas subterráneas, y su propietario había ignorado tres advertencias por escrito. El gobernador dijo que había indicios de inversores extranjeros usando nombres locales. La provincia también ha dicho que actuará contra villas y homestays alquilados a través de plataformas digitales sin permisos ni pago de impuestos. Para los compradores, una villa "barata" en un arrozal, bosque o zona de retroceso de playa puede ser demolida independientemente de lo que se haya pagado.

¿Y el arrendamiento?

Muchas villas en Bali se venden a extranjeros como leasehold, un arrendamiento de la tierra y la construcción por 20 a 30 años. Es un contrato de arrendamiento válido, pero lo que usted tiene es un arrendamiento, no un derecho sobre la tierra. Puntos que la gente suele pasar por alto:

• Verifique el certificado original en la oficina de tierras (BPN) y asegúrese de que el nombre en él coincida con el arrendador.
• Verifique la zonificación espacial. La tierra de zona verde y los arrozales protegidos no pueden edificarse.
• Asegúrese de que la construcción tenga un PBG. Alquilarla a huéspedes requiere una licencia de negocio de alojamiento a través del sistema OSS y registro de impuesto regional.
• No puede operar un negocio de alquiler de villas con una visa de turista. Vea qué permite y qué no permite una visa de turista.
• Use un notario/PPAT que usted mismo elija, no uno proporcionado por el agente vendedor.

Otras vías legales

Un extranjero que quiera operar un negocio de alojamiento puede constituir una empresa de inversión extranjera (PT PMA). Una PT PMA puede poseer un derecho de construcción (HGB) para su negocio, sujeto a reglas de capital mínimo y líneas de negocio establecidas por el Ministerio de Inversión/BKPM, que sí cambian. Verifique los requisitos actuales en OSS. Un extranjero casado con un indonesio con un acuerdo de separación de bienes prenupcial o postnupcial está en una posición diferente; consulte a un notario.

Preguntas frecuentes rápidas

• ¿Puedo comprar una casa con una visa de turista? El Reglamento ATR/BPN 18/2021 enumera los documentos migratorios como visa, pasaporte o permiso de estancia. En la práctica, los notarios y bancos a menudo piden un KITAS/KITAP, así que pregunte con anticipación.
• ¿Puedo comprar una casa de Rp3 mil millones en Bali? No una casa con terreno, ya que el mínimo es de Rp5 mil millones. Un apartamento, sí, ya que el mínimo es de Rp2 mil millones.
• ¿Puedo comprar un terreno vacío y construir? El derecho de uso para extranjeros está destinado a una residencia, y el resultado aún debe cumplir con las reglas de precio, tamaño y permisos.
• ¿Quién puede confirmar el estatus de un terreno? La oficina de tierras (BPN) de la regencia o ciudad local, verificando el certificado.

Un hábito que salva a muchos compradores: obtenga una copia del certificado y el número de PBG antes de pagar cualquier depósito, luego verifique ambos usted mismo en el BPN y la oficina de permisos de la regencia. Otras reglas que aplican a los visitantes están en nuestro resumen de reglas para turistas en Bali.