Können Ausländer in Bali Land oder eine Villa kaufen?

Nicht als Freehold. Artikel 21 des Grundagrargesetzes (Gesetz 5/1960) besagt, dass nur indonesische Staatsbürger hak milik halten können, das volle Eigentum an Land. Ein Ausländer mit gültigen Einwanderungsdokumenten darf ein Haus unter hak pakai (Nutzungsrecht) oder eine Eigentumswohnung besitzen, oberhalb eines von der Regierung festgelegten Mindestpreises. In Bali liegt diese Untergrenze bei Rp5 Milliarden (etwa US$300.000) für ein Haus mit Grundstück und Rp2 Milliarden für eine Eigentumswohnung. Die folgenden Regeln wurden im Oktober 2026 anhand der Vorschriften und offizieller Berichterstattung geprüft.

Die Rechtsgrundlage

• Gesetz 5/1960 (Grundagrargesetz). Artikel 21: Freehold ist nur für indonesische Staatsbürger. Artikel 26(2): Jeder Verkauf, jede Schenkung oder andere Handlung, die darauf abzielt, Freehold direkt oder indirekt auf einen Ausländer zu übertragen, ist von Gesetzes wegen nichtig. Das Land fällt an den Staat und bereits gezahltes Geld kann nicht zurückgefordert werden.
• Regierungsverordnung (PP) 18/2021 über Verwaltungsrechte, Landrechte, Eigentumseinheiten und Landregistrierung. Ein Ausländer mit Einwanderungsdokumenten darf ein Haus mit Grundstück auf Land mit Nutzungsrecht besitzen, oder ein Nutzungsrecht, das über das Freehold eines anderen per Urkunde vor einem Landurkundenbeamten (PPAT) eingeräumt wird, sowie eine Eigentumswohnung mit Strata-Title.
• ATR/BPN Ministerialverordnung 18/2021: ein Grundstück pro Person oder Familie, nicht größer als 2.000 m², nur für Wohnzwecke, nicht für Geschäftszwecke.
• ATR/BPN Ministerialdekret 1241/SK-HK.02/IX/2022: Mindestpreise nach Provinz. Bali: Rp5 Milliarden für ein Haus mit Grundstück und Rp2 Milliarden für eine Eigentumswohnung.

Wie lange dauert ein Nutzungsrecht?

Ein Nutzungsrecht an Staatsland wird für bis zu 30 Jahre gewährt, verlängerbar um bis zu 20 Jahre, danach erneuerbar für bis zu 30 Jahre. Das sind maximal 80 Jahre. Wenn das Haus auf dem Freehold eines Indonesiers steht, richtet sich die Laufzeit nach der Vereinbarung mit dem Landeigentümer. Das Recht kann vererbt werden, aber ein ausländischer Erbe muss ebenfalls die Einwanderungsvoraussetzungen erfüllen. Wenn der Eigentümer oder Erbe nicht mehr qualifiziert ist, muss das Recht freigegeben oder an jemanden übertragen werden, der qualifiziert ist. Fragen Sie Ihren Notar/PPAT nach der Frist und dem Verfahren, bevor Sie kaufen.

Was ist ein Nominee, und warum ist er gefährlich?

Bei einer Nominee-Vereinbarung wird Land auf den Namen eines Indonesiers gekauft, während Geld und Kontrolle beim Ausländer bleiben, meist verbunden mit einer Namensleihe-Vereinbarung, Vollmacht oder Darlehensvereinbarung. Solche Geschäfte werden in Bali noch weit verbreitet angeboten, und Kompas (April 2026) beschrieb sie als gängigen Ausweg. Das Problem ist Artikel 26(2) oben: Eine Vereinbarung, die darauf abzielt, Freehold indirekt auf einen Ausländer zu übertragen, ist von Gesetzes wegen nichtig. In der Praxis:

• Auf dem Zertifikat ist der rechtliche Eigentümer der indonesische Nominee. Wenn diese Person stirbt, sich scheiden lässt, in Schulden gerät oder ihre Meinung ändert, haben Sie wenig, worauf Sie sich stützen können.
• Ein Gericht kann die Namensleihe-Vereinbarung für nichtig erklären, und das gezahlte Geld kann nicht zurückgefordert werden.
• Die Provinzregierung von Bali geht jetzt gezielt gegen Nominees vor. Die Regionalverordnung von Bali Nr. 4 von 2026 zur Kontrolle der Umwandlung von produktivem Land, unterzeichnet am 24. Februar 2026, erlaubt laut Nachrichtenberichten auch Sanktionen gegen Vermittler und Erleichterer von Nominee-Geschäften.

Die Razzia gegen illegale Villen 2025-2026

Am 12. September 2026 leitete Balis Gouverneur Wayan Koster persönlich den Abriss einer Villa innerhalb des Sozialforstgebiets des Dorfes Pejarakan in Gerokgak, Buleleng (ANTARA). Die Villa war nicht im genehmigten Forstbewirtschaftungsplan, hatte keine Baugenehmigung (PBG) oder Grundwassererlaubnis, und ihr Eigentümer hatte drei schriftliche Warnungen ignoriert. Der Gouverneur sagte, es gebe Anzeichen dafür, dass ausländische Investoren lokale Namen nutzten. Die Provinz hat auch erklärt, dass sie gegen Villen und Homestays vorgehen wird, die über digitale Plattformen ohne Genehmigungen oder Steuerzahlungen vermietet werden. Für Käufer kann eine „billige" Villa in einem Reisfeld-, Wald- oder Strandabstandsgebiet abgerissen werden, unabhängig davon, was gezahlt wurde.

Was ist mit Leasehold?

Viele Villen in Bali werden an Ausländer als Leasehold verkauft, ein Pachtvertrag über Land und Gebäude für 20 bis 30 Jahre. Das ist ein gültiger Pachtvertrag, aber was Sie halten, ist eine Pacht, kein Landrecht. Punkte, die oft übersehen werden:

• Prüfen Sie das Originalzertifikat beim Landamt (BPN) und stellen Sie sicher, dass der Name darauf mit dem Verpächter übereinstimmt.
• Prüfen Sie die räumliche Zonierung. Land in der Grünzone und geschützte Reisfelder dürfen nicht bebaut werden.
• Stellen Sie sicher, dass das Gebäude eine PBG hat. Die Vermietung an Gäste erfordert eine Beherbergungsgewerbeerlaubnis über das OSS-System und eine regionale Steuerregistrierung.
• Sie können kein Villenvermietungsgeschäft mit einem Touristenvisum betreiben. Siehe was ein Touristenvisum erlaubt und was nicht.
• Nutzen Sie einen Notar/PPAT, den Sie selbst auswählen, nicht einen, den der Verkaufsmakler stellt.

Andere legale Wege

Ein Ausländer, der ein Beherbergungsgeschäft betreiben möchte, kann eine Auslandsinvestitionsgesellschaft (PT PMA) gründen. Eine PT PMA kann ein Baurecht (HGB) für ihr Geschäft halten, vorbehaltlich der Mindestkapital- und Geschäftszweigregeln des Investitionsministeriums/BKPM, die sich ändern. Prüfen Sie die aktuellen Anforderungen auf OSS. Ein Ausländer, der mit einem Indonesier verheiratet ist und eine Ehevertrags- oder Nachehevertragsvereinbarung zur Vermögenstrennung hat, ist in einer anderen Position; fragen Sie einen Notar.

Kurz-FAQ

• Kann ich ein Haus mit einem Touristenvisum kaufen? Die ATR/BPN-Verordnung 18/2021 listet Einwanderungsdokumente wie Visum, Reisepass oder Aufenthaltsgenehmigung auf. In der Praxis verlangen Notare und Banken oft ein KITAS/KITAP, fragen Sie also frühzeitig.
• Kann ich ein Haus für Rp3 Milliarden in Bali kaufen? Kein Haus mit Grundstück, da die Untergrenze Rp5 Milliarden beträgt. Eine Eigentumswohnung, ja, da die Untergrenze Rp2 Milliarden beträgt.
• Kann ich ein leeres Grundstück kaufen und bauen? Das Nutzungsrecht für Ausländer ist für eine Wohnresidenz gedacht, und das Ergebnis muss weiterhin die Preis-, Größen- und Genehmigungsregeln erfüllen.
• Wer kann den Status eines Grundstücks bestätigen? Das örtliche Regierungsbezirks- oder Stadtlandamt (BPN), durch Prüfung des Zertifikats.

Eine Gewohnheit, die vielen Käufern hilft: Holen Sie eine Kopie des Zertifikats und die PBG-Nummer, bevor Sie eine Anzahlung leisten, und überprüfen Sie beides selbst beim BPN und beim Genehmigungsamt des Regierungsbezirks. Andere Regeln, die für Besucher gelten, finden Sie in unserer Zusammenfassung der Regeln für Touristen in Bali.