هل يمكن للأجنبي شراء أرض أو فيلا في بالي؟

ليس بحق الملكية الكاملة. تنص المادة 21 من قانون الأراضي الأساسي الإندونيسي (القانون 5/1960) على أن حق ملكية الأرض (hak milik) مقصور على المواطنين الإندونيسيين. أما الأجنبي الذي يحمل وثائق هجرة سارية فيحق له امتلاك منزل واحد بحق الانتفاع (hak pakai) أو شقة واحدة، بشرط ألا يقل سعرها عن الحد الأدنى الذي تحدده الحكومة. في بالي يبلغ هذا الحد 5 مليارات روبية (نحو 300 ألف دولار) للمنزل المستقل وملياري روبية للشقة. جرى التحقق من القواعد التالية في أكتوبر 2026 من نصوص اللوائح والتقارير الرسمية.

الأساس القانوني

• القانون 5/1960 (قانون الأراضي الأساسي). المادة 21: الملكية للمواطنين الإندونيسيين فقط. المادة 26 الفقرة 2: كل بيع أو هبة أو تصرف يهدف إلى نقل الملكية إلى أجنبي بشكل مباشر أو غير مباشر باطل بحكم القانون، وتؤول الأرض إلى الدولة ولا يمكن استرداد ما دُفع.
• اللائحة الحكومية 18/2021 بشأن حق الإدارة وحقوق الأراضي ووحدات الملكية المشتركة وتسجيل الأراضي. يجوز للأجنبي الحامل لوثائق الهجرة امتلاك منزل مستقل على أرض بحق الانتفاع، أو حق انتفاع على أرض مملوكة لشخص آخر بموجب عقد يُبرم أمام موثق العقود العقارية (PPAT)، إضافة إلى شقة بنظام الملكية المشتركة.
• لائحة وزير الشؤون الزراعية والتخطيط المكاني 18/2021: قطعة أرض واحدة لكل شخص أو أسرة، بمساحة لا تتجاوز 2000 متر مربع، وللسكن فقط لا للتجارة.
• القرار الوزاري 1241/SK-HK.02/IX/2022: حد أدنى للسعر في كل مقاطعة. بالي: 5 مليارات روبية للمنزل المستقل وملياري روبية للشقة.

كم يدوم حق الانتفاع؟

يُمنح حق الانتفاع على أرض الدولة لمدة أقصاها 30 عامًا، قابلة للتمديد بحد أقصى 20 عامًا، ثم للتجديد بحد أقصى 30 عامًا، أي 80 عامًا على الأكثر. وإذا كان المنزل على أرض يملكها إندونيسي فتحدد المدة وفق العقد مع المالك. يمكن توريث هذا الحق، لكن الوارث الأجنبي يجب أن يستوفي بدوره شروط الهجرة. وإذا لم يعد المالك أو الوارث مستوفيًا للشروط، وجب التنازل عن الحق أو نقله إلى من يستوفيها. اسأل الموثق أو PPAT عن المهلة والإجراءات قبل الشراء.

ما التسجيل باسم مستعار (nominee) ولماذا هو خطر؟

في هذا الترتيب تُسجَّل الأرض باسم شخص إندونيسي بينما يبقى المال والسيطرة بيد الأجنبي، وغالبًا ما يُربط ذلك باتفاق استعارة اسم أو توكيل أو عقد قرض. ما زالت هذه الصفقات تُعرض على نطاق واسع في بالي، ووصفتها صحيفة كومباس (أبريل 2026) بأنها حيلة شائعة لدى الأجانب. المشكلة في المادة 26 الفقرة 2 المذكورة: أي اتفاق يهدف إلى نقل الملكية إلى أجنبي بطريق غير مباشر باطل. وفي الواقع:

• المالك القانوني في الشهادة هو الشخص الإندونيسي. فإذا توفي أو طلّق أو استدان أو غيّر رأيه، فلن يكون لديك سند قوي للمطالبة بالأرض.
• يمكن للمحكمة إبطال اتفاق استعارة الاسم، ولا يمكن استرداد المال المدفوع.
• تستهدف حكومة مقاطعة بالي الآن هذه الترتيبات تحديدًا. وبحسب التقارير الإخبارية فإن اللائحة الإقليمية لبالي رقم 4 لسنة 2026 بشأن ضبط تحويل الأراضي المنتجة، الموقعة في 24 فبراير 2026، تتيح أيضًا معاقبة الوسطاء والميسّرين.

حملة الفلل المخالفة في 2025-2026

في 12 سبتمبر 2026 أشرف حاكم بالي وايان كوستر بنفسه على هدم فيلا داخل منطقة الغابات الاجتماعية في قرية بيجاراكان بمنطقة غيروكغاك في بوليلينغ (وكالة أنتارا). لم تكن الفيلا مدرجة في خطة إدارة الغابة المعتمدة، ولم تحصل على موافقة البناء (PBG) ولا تصريح المياه الجوفية، وتجاهل مالكها ثلاثة إنذارات مكتوبة. وقال الحاكم إن هناك مؤشرات على مستثمرين أجانب استخدموا أسماء سكان محليين. كما أعلنت المقاطعة أنها ستلاحق الفلل وبيوت الضيافة المؤجرة عبر المنصات الرقمية دون ترخيص أو دفع ضرائب. بالنسبة للمشتري، فإن الفيلا "الرخيصة" في حقل أرز أو غابة أو ضمن حرم الشاطئ قد تُهدم مهما كان المبلغ المدفوع.

وماذا عن الإيجار الطويل (leasehold)؟

تُباع كثير من فلل بالي للأجانب بنظام leasehold، أي استئجار الأرض والمبنى لمدة 20 إلى 30 عامًا. هذا عقد إيجار صحيح، لكن ما تملكه هو حق إيجار لا حق على الأرض. نقاط يغفل عنها كثيرون:

• تحقق من أصل الشهادة في مكتب الأراضي (BPN) وتأكد أن الاسم فيها يطابق المؤجر.
• تحقق من تصنيف المنطقة في المخطط المكاني. لا يجوز البناء في المناطق الخضراء وحقول الأرز المحمية.
• تأكد أن للمبنى موافقة PBG. وإذا كان سيؤجَّر للضيوف فيلزمه ترخيص نشاط إيواء عبر نظام OSS وتسجيل ضريبي محلي.
• لا يجوز إدارة نشاط تأجير الفلل بتأشيرة سياحية. راجع ما تسمح به التأشيرة السياحية وما لا تسمح به.
• اختر الموثق أو PPAT بنفسك، لا الذي يرشحه وكيل البائع.

طرق قانونية أخرى

يمكن للأجنبي الراغب في تشغيل نشاط إيواء أن يؤسس شركة استثمار أجنبي (PT PMA). تستطيع هذه الشركة حيازة حق البناء (HGB) لأغراض نشاطها، وفق شروط رأس المال الأدنى ومجالات النشاط التي تحددها وزارة الاستثمار/BKPM وهي قابلة للتغيير، فراجع الشروط الحالية على OSS. أما الأجنبي المتزوج من إندونيسي مع عقد فصل الأموال قبل الزواج أو أثناءه فوضعه مختلف، فاستشر موثقًا.

أسئلة سريعة

• هل يمكن الشراء بتأشيرة سياحية؟ تذكر اللائحة الوزارية 18/2021 أن وثائق الهجرة تشمل التأشيرة أو جواز السفر أو تصريح الإقامة. لكن الموثقين والبنوك يطلبون عمليًا في الغالب KITAS/KITAP، فاسأل مبكرًا.
• هل يمكن شراء منزل بثلاثة مليارات روبية في بالي؟ المنزل المستقل لا، فالحد الأدنى 5 مليارات. الشقة نعم، فالحد الأدنى ملياران.
• هل يمكن شراء أرض فارغة والبناء عليها؟ حق الانتفاع للأجانب مخصص للسكن، ويجب أن يستوفي البناء شروط السعر والمساحة والتراخيص.
• من يؤكد وضع الأرض؟ مكتب الأراضي (BPN) في المقاطعة أو المدينة عبر فحص الشهادة.

عادة واحدة أنقذت كثيرًا من المشترين: احصل على نسخة من الشهادة ورقم PBG قبل دفع أي عربون، ثم تحقق منهما بنفسك في BPN ومكتب التراخيص في المقاطعة. وتجد القواعد الأخرى التي تخص الزوار في ملخص قواعد السياح في بالي.